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黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令

第138号



哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法


　　《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》，已经2006年1月12日市人民政府第47次常务会议通过，现予发布，自2006年2月15日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市 长 石忠信
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二○○六年一月二十日








　　第一章 总 则

　　第一条 为加强住房专项维修资金的管理，保障住房的维修和正常使用，维护住房专项维修资金所有者的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《哈尔滨市物业管理规定》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市城市规划区国有土地上的住房专项维修资金的缴存、管理、使用和监督，适用本办法。

　　第三条 本办法所称住房专项维修资金（以下简称维修资金），是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。

　　第四条 本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和住房买卖合同，在一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和住房买卖合同，在物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

　　物业管理区域内依法属于供水、排水、供热、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责管理和承担维修费用的相关管线和设施设备，不属于本办法所称的住房共用部位、共用设施设备。

　　第五条 拥有两个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定建立维修资金。维修资金属于业主所有，任何单位和个人不得占用、挪用。

　　第六条 维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

　　第七条 市房产行政主管部门负责本市维修资金归集与使用的管理、监督、指导工作。

　　市房产行政主管部门可以委托市维修资金管理机构具体负责维修资金归集与使用的管理、监督、指导的日常工作。

　　第二章 维修资金的缴存

　　第八条 商品住房（含经济适用住房，下同）的首次维修资金，由业主缴存。业主缴存首次维修资金，分别按照下列规定执行：

　　（一）商品住房销售前，建设单位作为业主，应当按每平方米建筑面积成本价的2%,在办理商品住房销售备案手续前缴存至专户银行；

　　（二）商品住房销售后，购房人作为业主，应当按每平方米建筑面积成本价的2%,在办理房屋权属登记前缴存至专户银行。

　　商品住房每平方米建筑面积成本价，由建安成本和小区配套设施建设费两部分构成，并按配备电梯和未配备电梯两种标准确定，具体标准由市房产行政主管部门会同建设、物价部门定期发布。

　　第九条 已购公有住房的维修资金，由售房单位和业主共同缴存。

　　售房单位和业主缴存首次维修资金，分别按照下列规定执行：

　　（一）售房单位对未配备电梯的住房按售房款的25%、配备电梯的住房按售房款的30%，在房改售房款存入单位住房资金专户之日起15日内缴存至专户银行；

　　（二）业主按每平方米建筑面积房改平均成本价的2%，在办理房屋权属登记前缴存至专户银行。

　　第十条 本办法实施前未建立维修资金的商品住房，业主应当自本办法实施之日起，每年按建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将首次维修资金缴存至专户银行。

　　本办法实施前业主未缴存维修资金的已购公有住房，业主应当自本办法实施之日起，每年按每平方米建筑面积房改平均成本价的0.5%，连续四年将首次维修资金缴存至专户银行。

　　逾期未按照本条一、二款规定缴存维修资金的，应当自逾期之日起，按日增缴应缴维修资金1‰的滞纳金。

　　业主大会对本条一、二款规定另有决定的，按照业主大会决定执行。

　　第十一条 分户帐中的维修资金余额不足首次维修资金的30%时，该户房屋的业主应当续筹维修资金。

　　维修资金的续筹方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。

　　第十二条 利用房屋本体的共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益扣除必要管理成本后，应当主要用于补充维修资金，专项用于该幢房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

　　利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充维修资金，专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

　　第十三条 房屋权属转移、变更时，该房屋维修资金分户帐中结余的资金随房屋权属同时转移、变更，原业主缴存维修资金的余额不予提取，由受让人向原业主支付，但双方另有约定的除外。

　　第三章 维修资金的管理

　　第十四条 市房产行政主管部门应当与商业银行签订委托合同，开立维修资金专户，并可委托专户银行办理维修资金账户的设立、缴存、结算等手续。

　　在维修资金专户中，应当建立维修资金明细账，以一个物业管理区域为单位立帐。每一个物业管理区域的账户中，应当按每幢房屋立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。建设单位、公有住房售房单位缴存和提取的首次维修资金及业主所得收益应当按物业管理区域或者房屋单独列帐。

　　维修资金自存入维修资金专户之日起，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。

　　第十五条 业主大会未成立的，首次维修资金由市房产行政主管部门统一代管。业主大会成立后，其业主委员会应当持业主委员会成立备案文件、业主名册和物业服务合同等有关资料到专户银行设立所在物业管理区域的维修资金账户。

　　维修资金账户设立后的账目管理，由业主委员会负责，也可委托物业管理单位或者中介机构管理。

　　维修资金账户，应当接受市房产行政主管部门的统一监管。

　　第十六条 业主委员会设立维修资金账户后，应当书面告知市房产行政主管部门，由市房产行政主管部门将代管的该业主委员会所在物业管理区域的首次维修资金的本金和利息，划转至该业主委员会设立的维修资金账户。

　　第十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当持相关手续到专户银行办理维修资金账户的有关变更手续：

　　（一）物业管理区域、名称发生变动的；

　　（二）物业管理单位发生更换的；

　　（三）业主委员会主任、副主任发生更换的。

　　第十八条 房屋权属发生转移的，受让人应当持房屋权属证书、身份证等材料到专户银行办理分户帐更名手续。

　　第十九条 因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，由业主持市房产行政主管部门的有关证明、业主委员会的证明到专户银行提取其维修资金分户帐和单独账目中的资金余额，并办理相关账户注销手续。

　　单独账目的资金余额由共同所有人按照原拥有住房建筑面积的比例分别提取。

　　第二十条 业主委员会或者其委托的物业管理单位、中介机构应当每季度与专户银行核对一次维修资金账目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：

　　（一）维修资金缴存、使用和结余的金额；

　　（二）发生住房维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况；

　　（三）维修资金使用和管理的其他有关情况。

　　业主对公布的维修资金账目有异议的，可要求业主委员会复核。

　　第二十一条 专户银行应当每季度向业主委员会发送维修资金账户对账单。业主委员会对维修资金账户变化情况有异议的，可向专户银行申请复核。

　　专户银行应当建立维修资金查询制度，接受业主对个人分户帐的查询。

　　第二十二条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政方面的有关规定，并依法接受财政部门的财政监督。

　　第二十三条 维修资金的代管单位，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第四章 维修资金的使用

　　第二十四条 维修资金应当专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，任何单位和个人不得挪作他用。

　　依法属于物业服务费用支出范围的住房共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，不得使用维修资金。

　　住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。

　　第二十五条 维修资金使用的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则，按照下列规定列支：

　　（一）用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

　　（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

　　（三）用于二户或者二户以上住房共用部位、共用设施设备的，由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　设立单独账目的，使用维修资金时可先从单独帐目中列支一定比例，其余部分由全体业主或者相关业主按照本条前款规定共同分摊。

　　第二十六条 业主大会成立前需要使用维修资金的，由物业管理单位或者相关业主根据维修项目提出维修资金使用方案，经全体业主或者相关业主所持投票权三分之二以上通过，并报市房产行政主管部门备案后，由专户银行将所需资金划转到物业管理单位或者维修单位。

　　业主大会成立后需要使用维修资金的，由物业管理单位提出维修资金使用方案，经业主大会依法通过，并报市房产行政主管部门备案后，由专户银行将所需资金划转到物业管理单位。

　　维修资金的使用条件、程序由市房产行政主管部门另行制定。

　　第二十七条 经有关机构鉴定，住房共用部位、共用设施设备存在安全隐患，或者按照有关技术规范要求必须维修住房共用部位、共用设施设备的,有关业主或者业主委员会应当及时维修；不及时维修的，物业管理单位应当向市房产行政主管部门报告，由市房产行政主管部门责成物业管理单位进行维修，费用从相关业主维修资金分户帐中列支。

　　物业管理单位应当将鉴定结果和技术规范向有关业主或者全体业主公布。

　　第五章 法律责任

　　第二十八条 建设单位、公有住房售房单位未按照本办法第八条、第九条规定缴存首次维修资金的，由市房产行政主管部门责令其限期改正，并可处1万元以上5万元以下的罚款。

　　第二十九条 违反本办法第二十四条规定挪用维修资金的，由市房产行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理单位挪用维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第三十条 市房产行政主管部门工作人员应当依法履行职责，不得玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

　　违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附 则

　　第三十一条 市房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主、业主委员会和物业管理单位对违反本办法行为的投诉。

　　第三十二条 因维修资金的缴存、使用等发生纠纷时，当事人可以自行协商解决，也可依法向人民法院提起诉讼。

　　第三十三条 本办法实施前，已按有关政策规定交纳维修资金的，应当统一缴存至专户银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。

　　第三十四条 县（市）维修资金的缴存、使用和管理，可参照本办法执行。

　　第三十五条 本办法自2006年2月15日起施行。



安徽省滁州市人民政府办公室


关于印发《滁州市BT项目融资建设管理暂行规定》的通知

滁政办〔2010〕126号


市政府各部门、各直属机构：

《滁州市BT项目融资建设管理暂行规定》已经第38次市长办公会议研究通过，现予印发，请认真贯彻执行。











二〇一〇年十月二十五日





滁州市BT项目融资建设管理暂行规定



第一章 总 则



第一条 为规范BT项目融资建设管理，加快城市基础设施和公共事业建设，提高政府投资效益，防范风险，根据有关法律、法规，结合我市实际，制定本暂行规定。

第二条 本规定所称BT项目融资建设，是指政府及其直属事业单位通过招标或竞争性谈判等方式确定投资人，由投资人投资进行城市基础设施和公共事业项目建设，并由政府及其直属事业单位按协议回购（即“建设—回购”）的投融资建设方式。

第三条 本规定适用于市本级BT项目（包括延期付款等项目，下同）谈判、BT项目协议以及BT项目融资建设管理。

第四条 BT项目运作程序

（一）编制BT项目计划；

（二）开展BT项目前期工作；

（三）完成施工图设计；

（四）编制并审查工程量清单和控制价；

（五）发布融资采购公告；

（六）确定投资人；

（七）向人大常委会报告；

（八）签订融资建设协议；

（九）确定施工企业；

（十）组织项目施工建设；

（十一）组织项目竣工验收；

（十二）编制竣工结算并组织审计；

（十三）项目回购；

（十四）项目运行管理。

第五条 BT项目实行统一管理和部门分工负责的原则。



第二章 BT项目前期管理



第六条 每年年初，市财政局会同市国土局、市城市建设投资有限公司（以下简称“市城投公司”）等部门提出BT项目资金筹措计划。

第七条 每年年初，市发改委会同市财政局等部门负责统筹编制以BT方式建设的政府性投资项目，提出BT项目业主，报市BT项目领导小组批准。年中，根据情况变化及时调整或追加。

第八条 以BT方式建设的政府投资项目，项目前期工作由项目业主负责组织完成，市直相关部门负责完成职责范围内的工作。市发改委根据国家、省、市有关规定，负责项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算的审批；市环保局负责项目的环境影响评价审批；市规划局负责项目规划审批；市国土局负责项目建设用地的报批。

第九条 工程设计单位应通过公开竞争方式确定，特殊情况，经市政府批准可由项目业主根据政府采购规定，会同市建委、市监察局、市招标局确定有资质的设计单位进行设计。

委托设计合同应当约定：因设计单位设计不合理、设计失误导致工程量变更并增加工程费用的，设计单位应按增加工程费用的一定比例承担违约责任。

第十条 BT项目工程量清单及控制价由项目业主通过招标或竞争性谈判确定有资质的中介机构编制，并经业主单位组织复核后，提交市政府投资审价中心等单位进行审核。



第三章 BT项目投资人的确定



第十一条 BT项目投资人应通过招标或竞争性谈判等方式确定，并进入市招标采购交易中心，接受市招标局监管。未完成施工图设计和工程量清单及控制价编制审核工作的不得进行招标或竞争性谈判。

第十二条 BT项目融资采购公告由项目业主在相关媒体上公开发布。

融资采购公告中应设定投资人资格等条件，但不得设定影响公平、公正竞争的排斥性、歧视性等限制条款。

第十三条 BT项目投资人应满足融资采购公告设定资格条件，并应以自有资金和中长期融资能力作为项目建设投资保障。

第十四条 因技术复杂、性质特殊等原因，经市政府批准，采用招标以外的其他公开竞争方式确定投资人的，应在初步确定投资候选人后，由商务谈判小组负责与各投资候选人就协议主要内容进行进一步协商议定。

第十五条 BT项目谈判主要内容

（一）项目内容及投资规模；

（二）工程总造价确定方式；

（三）工程建设管理模式；

（四）投资回报收益（含融资费用、管理费用）；

（五）回购期限及回购方式；

（六）违约责任；

（七）双方的权利和义务；

（八）其他。

第十六条 商务谈判小组依据与各候选投资人议定的条件采用综合评估法，即对投资人的投融资能力、业绩情况、履约信用、回购价、投资收益、回购期等内容进行综合评审并形成报告，最终确定投资人排序，并起草BT项目融资协议。

第十七条 BT项目协议草案经市政府法制办或其委托的法律顾问审查后报请市政府审定。

第十八条 BT项目应及时向市人大常委会报告，经批准后实施。



第四章 BT项目协议签订



第十九条 BT项目协议分为项目融资协议书和单项工程建设合同两部分。

第二十条 BT项目协议草案经市政府批准后，由项目业主与投资人签订BT项目融资协议书，市财政局、市城投公司鉴证。单项工程建设合同由项目业主或市重点工程建设管理局（以下简称市重点局）与投资人或施工企业签订。

BT项目协议应当约定投资人不得用该BT项目进行任何形式的担保及反担保。



第五章 BT项目建设管理



第二十一条 投资人应在滁州市设立与BT项目相适应的具有独立法人资格的项目公司，具体负责项目的建设管理工作。

项目公司的成立不改变投资人应承担的义务。

第二十二条 BT项目施工企业应按法定程序，通过招标确定（具备相应施工资质的投资人的确定按第十一条执行）。

第二十三条 投资人及项目公司应在滁州市市区商业银行设立项目建设资金专户，接受项目业主的监管，实行资金封闭运转。投资人应向项目业主提供切实可行的月度、季度、年度建设资金使用计划以及实现投资计划所采取的保证措施，以保证银行监管专户中工程用款所需资金及时到位、足额支付。

第二十四条 在市城投公司设立BT项目前期费用专户，对BT项目前期费用实行专户管理。市财政局会同有关部门每年安排适度资金用于BT项目前期费用，该资金由市城投公司一并实行专户管理。

第二十五条 BT项目建设监理由项目业主招标择优确定，受业主委托行使监理职责。

第二十六条 项目业主应当会同市财政局、市城投公司、市建委、市重点局成立专门组织，加强对项目建设资金、进度、质量的管理。

第二十七条 市审计局负责组织对BT项目进行全过程跟踪审计，并定期报告审计结果。

第二十八条 BT项目投资人必须切实履行合同，按设计文件组织施工，严格执行工期要求，严格执行工程建设预算，确保工程质量。

第二十九条 BT项目中须项目业主和投资双方共同定价的工程材料，达到规定标准的应公开招标。招标以项目业主为主导，业主和投资人共同在市交易中心组织，应及时进入招标程序，合理设定投标人资格、付款方式、供货时间、保证金等条件，不得以延期付款或另加其它费用等方式招标，不得设定不合理条件排斥潜在投标人。

第三十条 投资人和施工企业不得擅自对建设工程进行转包、分包。如有特殊施工技术要求转包和分包的，应当报项目业主批准，但主体工程一律不得转包或分包。

第三十一条 BT项目建设必须按设计文件实施，严格控制变更。确需变更的，须经业主、设计、施工、监理及跟踪审计机构会签后，按规定程序报批。

第三十二条 市财政、发改、建设、规划、国土、环保、监察、审计、招标等部门要根据各自的职责，加强对BT项目监督检查，确保项目建设规范运作和工程质量。

第三十三条 BT项目工程竣工后，应当依法组织验收，未经验收，不得投入使用。

第三十四条 BT项目一般以工程量清单及控制价作为计价依据。投资人负责编制并提交工程竣工结算；项目业主负责对工程竣工结算审核、对账，并编制、提交竣工财务决算；市审计局负责组织对工程竣工结算审计；市财政局负责完成项目竣工财务决算的审核确认。市审计局组织审定的工程竣工结算审计结果作为确定投资人对BT项目实际投资的依据。



第六章 BT项目回购及移交



第三十五条 工程竣工验收合格，投资人应按协议向项目业主指定的机构移交BT协议项下的全部建设工程及所有权。

第三十六条 项目业主应当在约定回购日2个月前，向市政府提交回购申请报告。经市政府批准后，市财政局负责回购资金的筹措，并按协议约定拨付给市城投公司，市城投公司负责将回购资金及时支付给投资人。



第七章 BT项目保障及预警机制



第三十七条 建立BT项目还款保障机制。采用BT模式进行城市基础设施和公共事业项目建设，应量力而行。属于市政府财政还款的项目，应根据政府建设财力状况，实行动态平衡。市财政局会同市国土局、市城投公司等有关单位采取切实措施，确保BT项目回购资金按时支付。市国土局及相关部门应落实经批准作为BT项目还款保证的土地计划。

第三十八条 建立BT项目财务跟踪监督制度。市财政局会同有关单位全过程跟踪审核项目资金到位和使用情况，检查和评价投资人信用状况和履约能力，评估项目建设成本和财务风险。

第三十九条 建立BT项目沟通协调管理机制。界定项目业主、投资人、施工、监理、咨询、设计、审计等参建各方的责权范围，明确各自权利和义务，畅通沟通协调渠道，理顺相互关系。

第四十条 加强项目实施过程监控。BT项目实施过程中，投资人及施工企业在建设内容、规模、标准、工期、资金到位和使用、转包及分包方面存在重大违约行为的（不可抗力除外，具体条款双方在合同中约定），项目业主有权终止合同，收回投融资建设权，并由有关执法部门依法对其进行处罚。

第四十一条 建立BT项目责任追究制度。项目业主、协办单位、有关执法单位及其工作人员在项目实施中有违纪、违法行为的，由有关部门追究当事人的责任。BT项目其他参建单位，在项目投融资和建设过程中有严重违约或违法行为的，除按照合同约定追究违约责任或依法追究法律责任外，列入不良行为记录名单，三年内不得参与竞争本市其他BT项目的相关业务。

第四十二条 建立BT项目风险防范预警机制。市政府有关部门要将风险防范必须贯穿于BT项目实施的全过程，重点做好投资人及施工企业信用风险、项目控制风险、金融财务风险的防范工作。设定风险预警指标，加强风险调查和监测，编报预警报告，采取相应措施，及时预防、控制和化解风险的发生。完善风险管理体制，逐步建立风险识别、评估、预警、转移、回避、退出机制，确保将风险降低到最低限度。市财政局会同市国土局、市城投公司等有关单位定期会商，分析BT项目预算执行情况，针对可能出现的还款风险及时调整BT项目计划。

第四十三条 市财政局会同市国土局、市城投公司、项目业主等单位定期向市委、市人大、市政府报告BT项目运作情况。



第八章 附 则



第四十四条 本规定自印发之日起执行。

第四十五条 滁州经济技术开发区，市承接产业转移示范园区，各县、市、区的BT项目融资建设管理工作参照本规定执行。

第四十六条 本规定由市财政局会同有关部门负责解释。