青岛市环境噪声管理规定(2000年第三次修正)

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广东省人大常委会


广东省流动人员劳动就业管理条例
广东省人民代表大会常务委员会



（1999年4月2日广东省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议通过）

第一章 总 则
第一条 为了加强流动人员劳动就业管理，规范劳动力合理有序流动，保障流动人员的合法权益，推动经济发展，维护社会稳定，根据《中华人民共和国劳动法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内的企业、个体经济组织（以下简称用人单位）招用流动人员和流动人员劳动就业的管理。
国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的流动人员，依照本条例执行。
第三条 本条例所称流动人员系指离开常住户口所在地进入本省和在本省内跨市（市政府所在地的市区，下同）、县（含县级市，下同）劳动就业人员。
第四条 县级以上人民政府劳动行政部门是流动人员劳动就业管理主管部门。公安、计划生育、工商行政管理等部门，应当按照各自的职责，配合做好流动人员劳动就业管理工作。

第二章 招用与就业
第五条 用人单位招用流动人员须经县级以上劳动行政部门批准，由劳动行政部门核发招用流动人员许可证。
跨省、市招用流动人员，须持有用人单位所在地劳动行政部门的介绍信函，有组织地招收。
第六条 流动人员劳动就业实行广东省流动人员就业证（以下简称就业证）和外出人员就业登记卡（以下简称就业登记卡）制度。
就业证和就业登记卡由省劳动行政部门统一印制。
第七条 用人单位应当在录用流动人员30日内，到劳动行政部门办理用工手续，为被录用的流动人员申领就业证。
劳务承包的，由发包者到劳动行政部门办理用工手续，申领就业证。
流动人员从事个体经营的，由其本人到劳动行政部门申领就业证，并到有关部门办理经营手续。
第八条 申领就业证应当提供流动人员的以下有效证件：
（一）本人居民身份证；
（二）本人户口所在地劳动行政部门签发的就业登记卡；
（三）计划生育行政部门查验合格的计划生育证明；
（四）从事国家规定凭证上岗的技术工种，须持有劳动行政部门核发的相应技术等级证书；从事特种作业的须持有有效的上岗证书；
（五）法律、法规规定的其他有效证件。
第九条 用人单位招用流动人员应当与其签订劳动合同。

第三章 组织管理
第十条 建立劳动力总量和结构分类调控制度。各级人民政府应当综合运用法律、经济和行政手段，加强对流动人员劳动就业的宏观调控。省、市劳动行政部门应当在省人民政府确定的原则下制定本地区流动人员劳动就业具体调控办法，并向社会公布实施。
第十一条 劳动行政部门管理流动人员劳动就业的职责：
（一）制定流动人员劳动就业政策和调控办法并组织实施；
（二）负责流动人员劳动就业情况统计、分析；
（三）核发就业证和就业登记卡，负责证卡查验；
（四）核发招用流动人员许可证书；
（五）审核招工简章；
（六）办理用工及流动人员劳动就业手续；
（七）负责劳动合同管理、鉴证，依法实施劳动监察；
（八）实行劳动年审；
（九）法律、法规规定的其他职责。
第十二条 流动人员外出就业由常住户口所在地劳动行政部门签发就业登记卡和进行登记管理。
第十三条 各级劳动行政部门按照下列权限，负责实施流动人员就业管理：
（一）用人单位招用流动人员的，由对其行使劳动管理权的劳动行政部门负责；
（二）中央、部队驻粤用人单位和省直属用人单位招用流动人员的，由省劳动行政部门负责；
（三）外商投资企业、无主管部门企业招用流动人员以及流动人员从事个体经营的，由与批准核发其营业执照的工商行政管理部门同级的劳动行政部门负责；
（四）流动人员承包种养业和提供其他劳务的，由就业或暂住所在地劳动行政部门负责。
劳动行政部门在收到申领就业证所需材料之日起15日内，应当给符合条件的流动人员办理就业证。
第十四条 乡镇（街道）劳动管理机构负责承办本乡镇（街道）人员外出劳动就业和用人单位招用流动人员具体事务，以及上一级劳动行政部门委托承办的其他管理工作。
第十五条 各级劳动行政部门应当将审查用人单位招用流动人员情况纳入劳动年审范围。
第十六条 用人单位招用流动人员需缴纳的调配费按省人民政府规定执行。劳动行政部门履行其法定职能为流动人员办理就业手续，不再另行收费。

第四章 权利和义务
第十七条 用人单位应当依照《劳动法》的规定，保障招用的流动人员享有合法的劳动权益。
第十八条 用人单位不得扣押流动人员的身份证、暂住证、边防证、计划生育证等个人证件；不得向流动人员收取就业保证金、抵押金（物）。
第十九条 流动人员享有下列权利：
（一）劳动合同期满或依据劳动合同的约定终止劳动合同时，可在就业证有效范围和期限内凭就业证转换就业岗位；
（二）就业证可作为流动人员申请子女入托、入学及申请常住户口的有效合法证明；
（三）按规定享受社会保险待遇；
（四）法律、法规规定的其他权利。
第二十条 流动人员应当遵守劳动纪律、安全生产操作规程和职业道德，掌握职业技能，完成工作任务。
第二十一条 用人单位对违纪、违章的流动人员可依照符合法律规定的规章制度予以处分，对造成经济损失的可依法要求赔偿。

第五章 法律责任
第二十二条 用人单位违反本条例第五条规定，未经县级以上劳动行政部门批准，擅自招用流动人员的，由劳动行政部门责令其限期辞退或补办有关手续，逾期不辞退又不补办手续的，对用人单位按照招用人数，每人处以五百元以上一千元以下罚款。情节严重的，对其法定代表人和直
接责任人处以五百元以上一千元以下的罚款。
第二十三条 用人单位违反本条例第七条第一、二款规定，招用流动人员逾期不办理用工手续的，由劳动行政部门责令其限期补办，并对用人单位按照招用人数，每人每月处以一百元以上三百元以下罚款，不足一个月的按照一个月计算。情节严重的，对其法定代表人和直接责任人处以
五百元以上一千元以下的罚款。
第二十四条 用人单位违反本条例第十八条规定，扣押流动人员身份证、暂住证、边防证、计划生育证等个人证件的，由行政部门责令其限期退还，逾期不退还的，由有关部门按扣押的证件数，每证处以一百元以上三百元以下的罚款；向流动人员收取就业保证金或押金（物）的，由劳
动行政部门责令其限期退还，逾期不退还的，按保证金或抵押金（物值）的一至三倍处以罚款。
第二十五条 用人单位发布未经劳动行政部门审核的招工简章的，由劳动行政部门责令停止招工，对造成不良后果的，可处以一千元以上二千元以下的罚款，情节严重的，对其法定代表人和直接责任人处以一千元以上二千元以下的罚款。
第二十六条 涂改、转借、转让就业证、就业登记卡和上岗证书的，由劳动行政部门收缴就业证、就业登记卡、上岗证书，并可对直接责任人处以二百元以上五百元以下罚款；买卖、伪造就业证、就业登记卡、上岗证书的，由劳动行政部门收缴就业证、就业登记卡、上岗证书。并可对
直接责任人处以一千元以上二千元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得，并可处以违法所得一至三倍罚款。
第二十七条 劳动行政部门及其所属劳动就业服务机构的工作人员违反本条例规定，滥发证卡、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 违反本条例有关规定，有触犯治安管理行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十九条 用人单位对行政处罚不服的，可依法申请行政复议，对行政复议不服的，可依法向人民法院起诉。

第六章 附 则
第三十条 省人民政府可根据本条例制定实施办法。
第三十一条 本条例自1999年5月1日起施行。



1999年4月2日
商品房预售合同登记作为合同生效要件以及商品房预售款项规范管理的构想
——如何降低商品房预售中购房者的风险

作者:王清镇


随着我国社会主义市场经济体制的逐步形成和发展，我国房地产业得到了迅猛发展，并成为国民经济的支柱产业。为了规范房地产市场，保证和促进房地产发展，全国人大及其常委会先后制定并公布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等法律；国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施细则》等行政法规；建设部、国土资源部等行政管理部门制定了大量行政规章和行政解释；最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法解释。目前，我国房地产法律体系业已初步建立，为房地产纠纷的处理提供了依据。作为新兴产业之一，且正处于新旧体制交替时期，房地产市场不可避免地会出现许多新情况、新问题，近年来法院审理的房地产纠纷案件的数量呈不断上升趋势，而“3.15”消费者权益保护热线投诉电话之最亦属房地产业。其中，因商品房预售而产生的纠纷亦不在少数。
从哲学的角度出发，有因必有果，有果必有因，商品房预售合同纠纷的存在是一个不可避免的话题。那么，其原因何在？我们又应采取什么对策来加以规范？在本文中，针对现如今商品房预售市场存在的诸多问题，笔者从商品房预售的相关法律法规出发，从法理的角度阐析导致商品房诸多预售纠纷中该法律法规中所存在的漏洞，并就如何完善立法加强管理和规范提出自己的些许建议。
一、商品房预售的概念及相关法律规定
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中，由于工程长，交易标的有许多不确定因素，使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多，购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权，其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中，《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起３０日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”等规定也都对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细地事后调整。在今年的4月28日，最高人民法院还出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并将于今年的6月1日起施行。
二、商品房预售所存在的几个较为突出的问题
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为极不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素，各种形式的商品房预售合同纠纷层出不穷，严重损害了购房者的合法权益。
以泉州市鲤城区法院为例，仅2002年就受理商品房预售合同纠纷案件180件。其中，开发商在售房时做出的虚假广告与实际建设情况不符而引发纠纷,有15件,占(该类案件数的)8%；开发商违反合同中约定的日期交房，买方要求支付逾期违约金而引发纠纷,有26件占14%；开发商交付的商品房面积缩水，与合同约定的面积不符而引发纠纷,有3件占2%；开发商与买方因商品房销售合同中的有关条款理解不一致产生分歧而引发纠纷，有36件占20%；开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成买方未能如期发挥商品房的使用功能而引发的纠纷,有100件占56%。
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：
1、房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失；
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”；
3、房地产开发企业预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工；
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患；
5、房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷；
6、房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收，导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅市场主体的一些经营行为极不规范，我国相关的法律也不完善，行政管理无法到位。立法上的不健全，未能给予严格地法律监督，导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位（如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，未能实质性的保护购房者，充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法）、动态跟踪（如预售款项使用的监管空白，使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海，能否平安返航只有大海知道）、完善地惩处机制（如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施，使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止，购房者的合法权益得不到及时保护）等等，问题也就存在了。
三、商品房预售相关法律规定的漏洞
在上述法律法规的保护下，购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害，体现了商品房预售机制中对购房者保障力度的薄弱，以及房地产开发企业与购房者之间的极不平等性。上述规定看似非常地严密，却有如花拳绣腿中看不中用，实是存在着非常严重的纰漏：
1、商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系，它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现，使远处于弱势的承购人的房屋期待权未能得到更切实有利地保护和实现，购房者所能做的仅仅是等待，却无从发现房地产开发企业是否有在背后搞小动作，其所能看得见的唯一保障就是房地产开发企业的注册资本，而这对于一座高楼大厦来说简直不足为道。当商品房预售登记对一个合同的效力问题并不产生任何影响的时候，它就显得没有那么重要了，很自然地会被忽略或忘记。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不为人所知了。这样，承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就难以避免了。
2、对于如何保证监督商品房预售款项使用的问题，由于目前尚无明确法律规定，导致商品房预售款项的使用过于混乱无序且无人监管，这一漏洞在精明的商人们的眼中犹如一个能吸走任何东西的风穴，使得商品房预售筹集资金不足的真正目的被扭曲成了为房地产开发企业降低交易风险的棋子或变相套取资金的手段甚至诈骗购房者预交的款项的良机。商品房预售款项不规范管理，使房地产开发企业的最直接收益为提前收回成本，无异于将购房者推到风口浪尖，为一幢短期内看不见的“海市蜃楼”担负风险，而房地产开发企业则在旁观望、嘲笑。商品房预售款项的管理空白，使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入，而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下，成了无根之木，无水之源。因为，本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上了 ，这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
3、房产主管部门和土地管理部门如何对违反登记备案制度以及预售款项用于工程建设的房地产开发企业进行处罚的法律空白，使得商品房预售及款项使用得不到有效的监管，特别是《城市房地产管理法》第六十七条规定：“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制，却有意地疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制，未能给房地产开发企业以健全地处罚措施保障预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务得到彻底地履行，给房地产开发企业以可乘之机，更给房地产开发企业恶意将商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押等侵害购房者合法权益的行为打开了便利之门。据笔者所知，“一房多售”的最高记录为“一房五售”，真是让人触目惊心。
此外，“购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，却使得商品房的所有权与使用权着实有三个月之长的法定可分离状态，不利于房地产交易市场的稳定，也让房地产开发企业足有三个月的时间寻找买主将该商品房再次销售给他人并办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续以恶意套取资金，侵害一手购房者的合法权益。亦或者，倘若房地产开发企业不配合购房者到有关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，或者迟迟不将已竣工的房屋交付有关部门验收的话，处于极为有利位置的房地产开发企业还可以借此与购房者讨价还价，极大地拖累了购房者，两者的关系就犹如一个被人抓住小辫子的人处处被动的局面。
四、完善我国商品房预售立法的几点建议
综上所述，笔者认为，对于商品房预售中所存在的诸多问题，我们应该进一步完善商品房预售的立法，给予相关行政部门明确地执法依据，以加强行政管理， 通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为，避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上，亦或者不合理使用预售款项引发一系列工程问题，给商品房的预售一个完善的法制环境，平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担，规范房地产开发企业的执业规则，以更好地保护购房者的利益。即将施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房预售的合同效力、预售广告、风险负担、质量、五种惩罚性赔偿责任等方面如何具体适用法律作出了明确的规定，但是，规范商品房预售市场的两个其作用不可估量的关键因素（即商品房预售登记和预售款项规范管理）却被忽略了：
首先，商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，这是预售人的义务。从权利和义务的关系论出发，两者是一个对立统一体，有权利必有义务，有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同具有最密切联系的一方，他就应该有权利要求预售人必须对预售合同进行登记，而相关法律法规中并为赋予购房者这一权利。因此，应该明文赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利，这样才能避免预售人不到有关部门登记，而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有力地保护自己的合法权益，最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。
从市场交易实践来看，商品房预售的登记，它可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。但是，我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设。因为商品房预售登记制度的不抓落实，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度，则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。这样，才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记，在思想上和行动上予以足够的重视，通过登记使合同产生公示的效力，对抗第三人的购房行为，减少商品房预售的纠纷，通过行政部门的登记监管行为，彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金的美梦，从根本意义上保护购房者的合法权益的实现，也可以解决现今法学界一直在争论的“商品房预售”与“商品房抵押”何者效力优先的冲突，其对于稳定金融秩序的积极意义不容小视。
其次，必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”但是，这一条款具体可操作性并不强。因为，没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管，使之根本并未得到广大房地产开发企业的重视和遵守。而当商品房预售款项的使用被放纵的话，房地产开发企业携款潜逃现象非难事，商品房面积缩水、工程质量不合格现象将因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房的诸多问题中，偷工减料、豆腐渣工程屡见报端，就连98年以前的长江大堤这一关系国计民生的大坝也有豆腐渣工程的阴影。这其中，有房地产开发企业为牟取暴利而为之的心态在作祟，但是，赚钱是生意人的本性，对于其心态我们还可以表示适当地理解。而当这些不符合质量标准的工程在阳光下作业时，我们的法律又在干什么呢？它告诉房地产开发企业，你必须将预售款项用于有关的工程建设，然后它就在懒懒地阳光下睡着了。在我们的国度里，国民的素质尚未提高到每个人都能自觉遵守法律、自觉捍卫法律的高度，它必须在有关部门的有效监管的外力作用下才能真正得到贯彻落实。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，而且它还有中国证监会的监督管理和会计师事务所的审计。在商品房预售中，我们也应当借鉴此种做法，考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管，确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给，并由房地产开发企业给付监管结构一定的报酬， 待商品房竣工验收合格后再将余款退给房地产开发企业，以避免预售款项未被用于工程建设而引起的工程质量不合格、工程停工甚至房地产开发企业的老板携款潜逃或者房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收等问题，最大限度地保证工程款项不人为地流失，保证工程建设的顺利进行，保障购房者的合法权益，也给购房者提起民事诉讼的财产保全留有余地。
最后，完善对未依法进行预售登记和预售款项专项使用规定的房地产开发企业惩处机制
所谓的法律，它的一大特征就是由国家强制力保证实施的。而在商品房预售的相关法律法规中，却没有对不履行预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务的惩处机制。在缺乏相应地惩处机制的前提下，违法成为了一件肆无忌惮的习惯行为，购房者的合法权益受到侵害也就司空见惯了。在前面，我们已经阐述了商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件和专门机构对商品房预售款项进行有效监管的合理性和必要性，因此，为了保证这两项措施得到落实和遵守，我们还应该健全相应地惩处机制，明确其违法的代价，包括行政、民事甚至刑事责任。只有在国家强制力的保护下，才能真正起到令行禁止的作用。
总而言之，在我国推行依法治国的治国方略下，我们要力求立法尽可能的完善，完善的立法被完全执行。在规范商品房预售的市场交易行为中，我们应完善立法，明确违法所应担负的法律责任，并辅以严厉地惩处措施，使其不能、不敢、不愿也不想违法，立法被完全执行，不要让不法奸商钻了法律的空子，让法律成为不法奸商的保护伞，更不要让人民群众的合法权益受到侵害，这才是法律的真正目的所在。