福建省公路规费征收管理条例

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关注开发商诚信 理顺合同关系 严防虚假按揭
李小兵

住房按揭贷款业务迅猛发展，并不意味着这项贷款没有风险。关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生，对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信

诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题，对金融市场来说尤为重要。金融作为经济的核心，其本质就是信用。目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题，已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。究其原因，主要是开发商的诚信问题，一方面，随着近年来土地储备制度的推行，房地产开发商前期投入的资金突然加大，使得一些自有资金不足的开发商，在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。另一方面，由于房地产市场的连年升温， 开发商为了抢占市场，一个项目未完又投入另一个项目，资金不足时就挪用银行资金，导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。更有甚至者，当楼盘销售不佳时，意识到项目会出现问题，开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题，一是要把好楼盘准入关。在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察，对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外，还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等，把好楼盘准入关；二是加强对售房款的监管。凡我行参与合作办理按揭的项目，必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目，售房款全部打入监管账户，开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字，确保售房款首先用于项目开发，否则不予拨款。三是正确把握贷款发放时间。发放住房按揭贷款时，按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系

个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人：购房人、开发商和银行，其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系，这两个合同关系虽然各自独立，但相互之间存在一定的因果关系。商品房买卖合同关系是购房人与开发商之间形成的房屋买卖关系，合同的标的是房屋。借款合同是借款人与银行之间的借款合同关系，其标的是货币。在购房人与开发商签订的商品房买卖合同中，往往约定了采用按揭付款方式。购房人按开发商要求，到指定银行签订按揭贷款合同，并委托银行直接将购房人的贷款划给开发商。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系。首先，借款人申请借款的直接目的就是购房；其次，按揭银行在发放按揭贷款时对借款用途是明知的，同时约定用所购房屋作抵押；再次，开发商和按揭银行在发放按揭贷款前就已经签订项目按揭贷款合作协议，达成了一致意见，并由开发商提供阶段性保证担保；四，按揭银行与借款人之间往往还约定，委托银行将取得的按揭贷款直接支付给开发商。由此可见，商品房买卖合同成为个人购房按揭借款合同的前提，购买房屋成为借款合同的直接目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，个人住房按揭贷款合同的目的也随之不能实现，从而导致按揭借款合同无效、被撤销或解除。
正确认识两者之间的法律关系，对银行正确认识和控制个人住房贷款的法律风险有十分重要的作用。对于无效合同或合同被撤销，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对无效合同的违法性，合同法不仅规定当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任，还因为当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益，规定当事人承担其他法律责任，即当事人除应承担民事责任以外，还可能因其具有违法行为而应承担行政的甚至刑事的责任。合同解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。作为市场主体，为了适应复杂多变的市场情况，在拟定和修改《个人购房担保借款合同》时，有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性，其中应包括保留解除权的条款等，使自己处于主动而有利的地位。
严防虚假按揭

个人住房按揭贷款面临的最大风险就是虚假按揭。所谓虚假按揭，是指开发商与借款人串通，通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款的行为。实践中，要杜绝所有一切虚假行为十分困难，单就收入证明一项就很难办到。我们不能认为开发商或借款人提供了虚假资料的都是虚假按揭，事实上如果开发商与确有其人的借款人串通，即便制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，最终受害的不一定是银行，所谓“冤有头，债有主”，加之银行提供的是房价七成以下的贷款，拥有的却是借款人所购房屋的抵押权，在房地产市场连年升温、房价不断上涨的情况下，贷款损失的可能性不大。当然如果开发商虚构借款人（购房人），通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，由于借款人的身份虚假，没有真正的承贷主体，最终承担责任的可能就是开发商，由于法人责任的有限性，银行贷款损失在所难免。我们特别要防范的就是这种开发商虚构借款人（购房人）身份的虚假按揭。
对付虚假按揭，弄清购房人的真实身份至关重要，就好比蛇之七寸。做好以下几项工作，可以有效防范虚假按揭：（一）实行见面审查制度，弄清借款人的真实身份，杜绝由开发商代为审查（提供）借款人资料；（二）根据借款人的不同情况合理确定贷款期限和成数，防止“一刀切”；（三）结合本地房地产市场行情，核实房屋销售价格，重点审查首付款是否到帐；（三）重视房屋销售备案登记，严防“一房多卖”；（四）客户经理亲自办理抵押登记手续，保证抵押房屋优先受偿。


试用期侵权分析

武志国 lawyer_woo@msn.com


内容摘要：劳资矛盾在我国经济快速发展时期，已成为当前社会矛盾的一个重要方面，侵犯劳动者权益的情形十分普遍，本文主要从劳动者试用期权益受侵害情况为切入点，就试用期内侵权的侵权表现、危害、原因、分析、救济等方面进行介绍，重点阐述我国劳动者权益脆弱背后的原因。

关键词：试用期 侵权

一、试用期概念辨析
顾名思义，试用期，是主体在正式对使用客体使用之前，为了判断客体是否符合主体的价值要求先试着使用的一段时间。广义上来讲，试用可分为对人的试用和对物的试用。对物的试用，比如《合同法》中买卖合同中的试用买卖。对人的试用主要是指人事领域的试用，针对试用对象的不同进行分类，包括劳动者试用期、公务员试用期、事业单位工作者试用期。本文仅分析劳动合同中约定的试用期。《劳动部办公厅对的复函》中称，试用期是用人单位和劳动者建立劳动关系后为相互了解、选择而约定的不超过六个月的考察期。
要注意区分学徒期、见习期与试用期的区别。学徒期是对进入某些工作岗位的新招工人熟悉业务、提高工作技能的一种培训方式。见习期是根据国家有关规定对新录用的大中专、技校毕业生执行的至少一年的见习期限。试用期是劳动合同内容的约定条款，是指用人单位和劳动者在建立劳动关系后为相互了解、选择而约定的不超过6个月的考察期。区别在于：①适用期限不同。学徒期是按照技术等级标准所要求的时间来确定；见习期至少有一年的时间；试用期则不超过6个月。②适用方式不同。学徒期、见习期是按照现有政策法规必须执行的；而试用期则是约定达成的，并且在不超过国家规定的与劳动合同期限匹配的最长试用时间内可以由双方协商确定期限。③试用对象不同。学徒期主要在某些特定岗位的新招工人中执行；见习期主要在新录取的大中专、技校毕业生中执行；而试用期则对包括上述人员在内的劳动者均可以适用。
二、试用期侵权的表现
（一）“约定”试用期成为“规定”试用期
根据劳动法的规定，用人单位和劳动者应当协商一致签订劳动合同，但用人单位往往单方面拟订劳动合同的条款，几乎没有劳动者商量的任何余地。根据劳动法的有关规定，试用期是用人单位和劳动者在签订劳动合同中可以约定试用期，是“可以”不是“必须”，但现实中几乎没有劳动合同不约定试用期的，使约定型的试用期成为硬性的规定型试用期。
（二）试用期不签订劳动合同
用人单位只以口头或以其他形式与劳动者约定试用期，但不签订劳动合同。认为既然是试用期那么就不用正式签订劳动合同，这是违反劳动法关于试用期也是劳动合同期有关规定的，试用期双方发生劳动争议时，劳动者甚至连一纸约定也没有。
（三）单独签订试用期协议
劳动部在《关于贯彻执行若干问题的意见》第十八条规定，劳动者被用人单位录用后，双方可以在劳动合同中约定试用期，试用期应包括在劳动合同期限内。单独将试用期的约定从劳动合同中阉割出来是违反劳动法规定的。
（四）试用期协议摇身变为培训协议
试用期的劳动者往往需要培训上岗，因此用人单位需要支付的培训成本，而此时的劳动者不能直接产生效益，于是用人单位和劳动者签订所谓的培训协议，偷梁换柱，以便少支付工资或者不支付工资，利用劳动者需要获得工作经验的心理，将试用期协议扭曲为培训协议。很多律师事务所雇佣的律师也在试用期不能享受保险等合法待遇，这真是对中国劳动领域权益维护现状的极大讽刺。
（五）试用期变不定期
用人单位习惯于一律约定为3个月或6个月或者不定期的试用期，而不考虑劳动合同期限的长短。试用期适用于初次就业或再次就业时改变工作岗位或工种的劳动者，用人单位对工作岗位没有发生变化的同一劳动者只能试用一次。按照《劳动法》和原劳动部劳部发〖1996〗354号《关于实行劳动合同制度若干问题的通知》的规定，劳动合同可以约定不超过六个月的试用期。劳动合同期限在六个月以下的，试用期不得超过十五日；劳动合同期限在六个月以上一年以下的，试行期不得超过三十日；劳动合同期限在一年以上两年以下的，试用期不得超过六十日。地方的劳动规章甚至有更短的要求，但用人单位多不理会。
（六）试用期成为无保期
根据劳动法的规定，只要建立起劳动关系，就应当根据社会保险规定的缴纳比例为劳动者缴纳法定的各种社会保险，包括医疗保险、失业保险、生育保险、养老保险、工伤保险，住房公积金等。但用人单位多不给试用期的劳动者上社会保险，甚至将劳动合同更名为劳务合同规避缴纳社会保险的义务。
（七）试用期非法要求提供担保
用人单位对于新招聘的劳动者，由于不熟悉劳动者的品质等具体情况，于是要求劳动者提供保证人或者缴纳保证金，以统一保管的名义变相扣押劳动者的身份证件、学历证件、资格证件等，这些都是违反国家明文规定的。
（八）任意行使试用期劳动关系解除权
很多用人单位认为在试用期内完全可以随时解除劳动合同，且无需支付经济补偿金。根据《劳动法》第二十五条规定，劳动者在试用期间被证明不符合录用条件的，用人单位可以解除劳动合同。法律规定了用人单位举证证明劳动者在试用期间不符合录用条件的举证责任。
（九）不当限制劳动者的劳动合同解除权
根据《劳动法》第三十二条之规定，劳动者在试用期内可以随时通知用人单位解除劳动合同。劳动法赋予了劳动者试用期随时无条件解除劳动合同的权力。用人单位在合同中约定劳动者在试用期解除合同需承担违约责任，甚至将一些常规培训的费用也作为解除劳动合同时应当赔偿的内容，或者随意约定大额的违约金。用人单位在劳动合同中约定劳动者在试用期解除合同有附加条件实际上限制了劳动者的解除权。根据《劳动法》的规定，劳动者在试用期内可以随时通知用人单位解除劳动合同，不需要提前通知。
（十）试用期薪酬无保障
试用期的工资往往不高，但是《最低工资标准》有明确的规定，试用期工资再低也不得低于当地最低的工资标准。有的用人单位将最低工资标准和最低生活保障想混淆。甚至有的用人单位认为试用期间属于培养期，所以不支付薪酬，试用期变免费期。
（十一）试用期变无培训期
试用期不进行上岗培训也是对劳动者权利的侵害表现之一。根据劳动法的规定，用人单位有对劳动者进行培训的义务，劳动者有受到必要的培训的权利，但是用人单位多无训上岗，甚至认为试用期对劳动者进行培训是超前投入，许多劳动者对自己将要从事的工作性质及相关情况或完全不知或知之甚少，这对那些从事有职业病危害工作的劳动者尤其不公平。
三、试用期侵权的危害
（一）践踏劳动与社会保障法，侵害广大劳动者的试用期的合法权益
试用期对劳动者权益的漠视和侵害，是对劳动法的违背，削弱了劳动法的权威，使用人单位违反劳动法的成为家常便饭。很多刚刚走上工作岗位的试用期的劳动者权益受到侵害后，将对其未来的劳动或职业生涯带来严重负面影响，容易对资方和社会主义劳动法制丧失信心。
（二）违背社会主义本质，妨害和谐社会的构建
由于试用期劳动者权益侵害现象对于社会主义优越性的对比会形成极大的反差，相当多的劳动者利益受到侵害后无法得到救济，忍气吞声，埋怨社会，迁怒政府，严重影响政府的公众形象。社会大量的劳资矛盾纠纷未能妥善得到救济，往往会采取极端的私利救济的办法来解决，劳资矛盾的长期积累将有可能激化，这对社会的稳定和和谐社会的构建都将产生极为不利的影响。
（三）激化劳资矛盾，无法形成良性稳定双赢的劳资关系
因为在试用期权益受到侵犯后，从一开始便树立了对资方的不满，打击了他们职业的信心，严重挫伤其创造的积极性，因此会发生劳动者流失问题，表面看来，单个或者部分人才的流失不足以影响和撼动一个单位的人才走势，但因此产生的负面效应和对劳动者本人以及其他劳动者的心理打击是沉痛和久远的，无形中减弱了用人单位的发展活力。加上劳动合同期限流行短期化，劳方和资方的利益结合越发脆弱，劳资关系失衡状况将更趋严重。
（四）权益侵害是劳动力廉价的表现，将对我国的经济严重不良影响
我国的货币、出口商品和劳动力在国际上都是非常廉价的，无需不断提高生产技术水平也可以苟活，但廉价是赔本赚吆喝，让大部分利润外流，国内的资方的发展在相当程度上是以牺牲劳动者的利益代价换来的。这种廉价打造了中国这个世界工厂以廉价为核心的竞争力，这种廉价是不值得提倡的，是以损耗生态环境和资源、损耗劳工健康为代价的。加入世界贸易组织后，不少国际经销商已经开始在与中国的贸易往来中附加工时、工资、劳动保护等条款，这意味着如果劳动者应有的权益得不到保护，加工制造业的产品出口将可能会受到影响。长期依赖低素质劳动力资源阻碍了人口素质的提高，依赖廉价低级劳动力构建自己的经济支柱势必引发一个恶性循环。
四、试用期侵权的原因分析
（一）对试用期本身的错误理解
试用期是指用人单位和劳动者为相互了解、选择而约定的一定期限的考察期。试用期是为了维护劳资双方的利益。从用人单位角度来讲，用人单位可在试用期内考察职工所具备的德能，看其是否符合用人单位的目的。从劳动者来角度说，劳动者可利用试用期进一步了解用人单位的内部真实状况，看其工作条件和福利待遇是否能够兑现，了解自己是否适合目前的工作。如果彼此发现不合适，则可以解除劳动合同。但是现实中，却往往被片面地理解为是用人单位对劳动者的试用，用人单位试用劳动者，劳动者自己被试用。也许有人认为我国正在完成原始资本的积累，所以这些是难免的，容忍这种侵权的存在，其实这种思想的危害极大，对劳动者权益的标准总不至于从头开始吧，从强迫劳动开始？
（二）劳动关系中劳资力量悬殊和劳资市场失衡
劳方和资方利益的非完全一致性决定了劳资矛盾难以避免，在现有的市场经济条件下这些都无法掩饰的，劳动者在资源拥有方面处于弱势，缺乏充分的话语权和讨价还价能力，而用人单位即劳动力使用者却是强势力量，资方追求剩余价值最大化的本能容易将不合理的成本转嫁给劳动者。另外，市场化的劳动关系容易导致的一个后果，就是劳动者权益受到损害。加上目前劳动力呈现出严重的过剩，失业率的居高不下，劳动力市场供大于求使劳动者维权顾虑重重，使劳动者保护自己权益的愿望减弱（甚至失望），难度增大，为了一个饭碗，选择忍受劳动权益的被侵害，必然进一步加重劳动者的弱势地位。
（三）劳动者者维权力量中劳动者无意识的集体缺位