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国家外汇管理局


合格境外机构投资者境内证券投资外汇管理规定
　　　
（国家外汇管理局公告2009年第1号 根据国家外汇管理局公告2012年第2号修改）

　　　
第一章 总 则
　　　　第一条 为规范合格境外机构投资者（以下简称合格投资者）在中国境内证券市场的外汇管理，根据《中华人民共和国外汇管理条例》以及《合格境外机构投资者境内证券投资管理办法》（中国证券监督管理委员会、中国人民银行、国家外汇管理局2006年第36号令），制定本规定。
　　　　第二条 合格投资者应当委托其境内托管人（以下简称托管人）代为办理本规定所要求的相关手续。
　　　　第三条 合格投资者和托管人应当遵守中国外汇管理有关规定。
　　　　第四条 国家外汇管理局及其分局、外汇管理部（以下简称外汇局）依法对合格投资者境内证券投资的投资额度、资金账户、资金收付及汇兑等实施监督、管理和检查。
第二章 投资额度管理
　　　　第五条 国家对合格投资者的境内证券投资实行额度管理。国家外汇管理局批准单个合格投资者的投资额度，鼓励中长期投资。
　　　　第六条 合格投资者申请投资额度、开立外汇账户和人民币特殊账户，应向国家外汇管理局提供以下材料：
　　　　（一）托管人及合格投资者提交的书面申请，书面申请的内容包括：合格投资者基本情况、资金来源说明与投资计划、合格投资者在锁定期内不撤资的承诺函等，并附《国家外汇管理局合格境外机构投资者登记表》（样表见附1）；
　　　　（二）中国证券监督管理委员会（以下简称证监会）颁发的《合格境外机构投资者证券投资业务许可证》复印件；
　　　　（三）经公证的合格投资者对托管人的授权委托书；
　　　　（四）国家外汇管理局要求的其他材料。
　　　　合格投资者申请增加投资额度的，除提供上述第（一）、（四）项材料外，还需提供《合格境外机构投资者外汇登记证》（以下简称《外汇登记证》）和已有投资额度在境内的投资情况说明，内容包括：资产配置及变动情况、投资损益情况、合规履行情况和股票交易平均换手率等。
　　　　第七条 单个合格投资者申请投资额度每次不得低于等值5000万美元，累计不得高于等值10亿美元。国家外汇管理局可根据经济金融形势、外汇市场供求关系和国际收支状况等对上述限额进行调整。
　　　　主权基金、央行及货币当局等机构投资额度上限可超过等值10亿美元。
　　　　合格投资者在上次投资额度获批后1年内不得再次提出增加投资额度的申请。
　　　　第八条 合格投资者应在每次投资额度获批之日起6个月内汇入投资本金，未经批准逾期不得汇入。在规定时间内未足额汇入本金但超过等值2000万美元的，以实际汇入金额作为其投资额度。
　　　　合格投资者汇入本金为非美元货币时，应参照汇入当月国家外汇管理局公布的各种货币对美元折算率表计算汇入的等值美元投资额度。
　　　　第九条 养老基金、保险基金、共同基金、慈善基金、捐赠基金、政府和货币管理当局等类型的合格投资者，以及合格投资者发起设立的开放式中国基金的投资本金锁定期为3个月；其他合格投资者的投资本金锁定期为1年。
　　　　合格投资者的投资本金锁定期自其足额汇入本金之日起计算；未在规定时间内汇足本金的，自投资额度获批之日起6个月后开始计算。
　　　　上述所称“开放式中国基金”是指在境外以公募形式发起设立，且至少70%以上基金资产投资于中国境内的开放式证券投资基金。合格投资者发起设立开放式中国基金后20个工作日内，应将基金招募说明书原件及其核心内容中文译文报国家外汇管理局备案。
　　　　上述所称“投资本金锁定期”是指禁止合格投资者将投资本金汇出境外的期限。
第三章 账户管理
　　　　第十条 合格投资者凭国家外汇管理局投资额度及开户批复文件，可以在托管人处为自有资金或由其提供资产管理服务的客户资金分别开立一个外汇账户。
　　　　合格投资者设立开放式中国基金的，每只开放式中国基金应单独开立一个外汇账户。
　　　　合格投资者应凭国家外汇管理局额度批复文件，并按照境外机构境内人民币结算账户管理的有关规定，在托管行或境内其他商业银行开立与外汇账户相对应的人民币专用存款账户（有关人民币账户开立和使用详见附2《合格境外机构投资者境内账户操作指引（试行）》）。
　　　　托管人应在合格投资者外汇账户和人民币专用存款账户开立后5个工作日内向托管人所在地外汇局备案，并向国家外汇管理局报送正式托管协议、为合格投资者领取《外汇登记证》。
　　　　第十一条 合格投资者外汇账户的收入范围是：合格投资者从境外汇入的本金、利息收入、从人民币特殊账户或专用存款账户（以下简称人民币账户）购汇划入的资金及经国家外汇管理局核准的其他收入；支出范围是：结汇划入合格投资者人民币账户的资金、原路汇回境外的资金及经国家外汇管理局核准的其他支出。
　　　　合格投资者外汇账户和人民币账户内的资金不得用于境内证券投资以外的其他目的。
　　　　第十二条 合格投资者的自有资金账户、客户资金账户及其开放式中国基金资金账户之间不得进行资金划转，同一合格投资者多只开放式中国基金资金账户之间也不得进行资金划转。
　　　　第十三条 合格投资者外汇账户和人民币账户的存款利率参照中国人民银行有关规定执行。
　　　　第十四条 合格投资者有下列情形之一的，应在1个月内变现资产并关闭其外汇账户和人民币账户，其相应的投资额度同时作废：
　　　　（一）证监会已收缴其证券投资业务许可证；
　　　　（二）合格投资者在首次投资额度获批后6个月内汇入的投资款低于等值2000万美元的；
　　　　（三）合格投资者因将投资撤回境外，使得境内剩余本金之和低于等值2000万美元的；
　　　　（四）国家外汇管理局依据本规定取消合格投资者原有投资额度的；
　　　　（五）国家外汇管理局规定的其他情形。
　　　　托管人应在合格投资者外汇账户和人民币账户关闭后5个工作日内向托管人所在地外汇局备案，并将《外汇登记证》缴还国家外汇管理局。
第四章 汇兑管理
　　　　第十五条 合格投资者可根据申请额度时提供的投资计划及有关说明，在实际投资前10个工作日内通知托管人直接将投资所需外汇资金结汇并划入其人民币账户。
　　　　合格投资者汇入投资本金累计未满等值2000万美元的，不得结汇投资。
　　　　第十六条 合格投资者可在投资本金锁定期结束后，分期、分批汇出本金和收益。合格投资者每月汇出资金（本金、收益）总额不得超过其上年底境内总资产的20%。
　　　　第十七条 开放式中国基金可根据申购或赎回的轧差净额,由托管行按周为其办理相关的资金汇入或汇出。每月累计净汇出资金不得超过上年底基金境内总资产的20%。
　　　　出现净赎回的，应根据托管人确认的汇出前一月最后一个交易日合格投资者投资本金和损益的比例计算其中汇出的本金数额，作为今后允许再次汇入投资款的额度。
　　　　第十八条 除开放式中国基金外，其他合格投资者如需汇出本金，应持书面申请（含本金汇入及既往投资情况说明等）、《外汇登记证》原件等向国家外汇管理局提出申请。国家外汇管理局经审核同意后出具批复文件，并相应调减合格投资者的投资额度。托管人凭国家外汇管理局批复文件为合格投资者办理资金汇出相关手续。
　　　　除开放式中国基金外，其他合格投资者如需汇出已实现的累计收益，托管人可凭合格投资者书面申请或指令、中国注册会计师出具的投资收益专项审计报告、完税证明等，为合格投资者办理相关资金汇出手续。
　　　　第十九条 托管人应准确、及时在《外汇登记证》上记录合格投资者的资金汇兑和收付情况。
　　　　第二十条 国家外汇管理局可以根据我国经济金融形势、外汇市场供求关系和国际收支状况，对合格投资者资金汇出时间、金额及汇出资金的期限予以调整。
第五章 统计与监督管理
　　　　第二十一条 合格投资者有下列情形之一的，应在5个工作日内到国家外汇管理局办理外汇登记证变更手续并提交书面报告：
　　　　（一）合格投资者名称、负责人、主要股东或实际控制人等基本情况变更的；
　　　　（二）合格投资者或其主要股东、实际控制人受到其他监管部门（含境外）重大处罚，会对合格投资者投资运作造成重大影响或相关业务资格被暂停或取消的；
　　　　（三）托管人、境内委托投资机构（经纪商）变更或其相关重要信息发生变更的；
　　　　（四）账户名称、开户行信息等发生变更的；
　　　　（五）开放式中国基金招募说明书发生变更的；
　　　　（六）国家外汇管理局规定的其他情形。
　　　　合格投资者变更托管人的，新托管人还应提供新签订的托管协议草案和新托管人基本情况及资产托管业务方面相关情况的说明，以及新的经公证的授权委托书，并在外汇账户和人民币账户开立之日起5个工作日内报送正式托管协议。
　　　　第二十二条 托管人应按照下列规定及时、准确报送有关合格投资者资金汇兑及境内证券投资情况的相关报表：
　　　　（一）在合格投资者发生资金汇出入或结购汇行为后2个工作日内，填报《合格境外机构投资者资金汇出入明细表》（样表见附3）；
　　　　（二）每月结束后5个工作日内，报送《合格境外机构投资者境内证券投资月报表（一）、（二）》（样表见附4）；
　　　　（三）每个会计年度结束后3个月内，报送上一年度经中国注册会计师审计的《合格境外机构投资者境内证券投资年度财务报表（一）、（二）》（样表见附5）。
　　　　第二十三条 合格投资者具有下列行为之一的，由外汇局依据《中华人民共和国外汇管理条例》等相关规定予以处罚，并可调减其投资额度直至取消：
　　　　（一）转让或转卖投资额度等非法使用外汇行为的；
　　　　（二）向托管人或外汇局提供虚假信息或材料的；
　　　　（三）未按规定办理投资结汇或购付汇的；
　　　　（四）未按外汇局要求提供其资金汇兑及境内证券投资相关信息或材料的；
　　　　（五）有其他违反外汇管理规定的行为。
　　　　第二十四条 托管人具有下列行为之一的，由外汇局依据《中华人民共和国外汇管理条例》等相关规定予以处罚；情节严重的，将会同证监会取消其合格投资者托管人资格：
　　　　（一）超过国家外汇管理局批准的投资额度或逾期为合格投资者办理本金汇入的；
　　　　（二）未按规定为合格投资者办理本金和收益汇出手续的；
　　　　（三）未按规定为合格投资者开立或关闭外汇账户和人民币账户，或未按规定的账户收支范围为合格投资者办理资金汇兑和划转手续的；
　　　　（四）未按规定向外汇局报送报表和有关资料或未按规定向外汇局报告有关情况的；
　　　　（五）未按规定进行国际收支统计申报的；
　　　　（六）有其他违反外汇管理规定的行为。
第六章 附 则
　　　　第二十五条 根据本规定向外汇局报送的材料应为中文文本。同时具有外文和中文译文的，应以中文文本为准。
　　　　第二十六条 本规定由国家外汇管理局负责解释。
　　　　第二十七条 本规定自发布之日起实施。《合格境外机构投资者境内证券投资外汇管理暂行规定》（国家外汇管理局2002年第2号公告）及《国家外汇管理局综合司关于QFII外汇管理操作问题的通知》（汇综发［2003］124号）同时废止。
　　　　







附1
国家外汇管理局合格境外机构投资者登记表
(SAFE)REGISTRATION FORM FOR QUALIFIED FOREIGN INSTITUTIONAL INVESTORS
编号(No.)：
申请机构名称
Name of applicant 中文： 托管人名称
Name of custodian 中文：
English: English:
申请日期
Date of application 申请投资额度（百万人民币）
Intended investment quota(Million RMB)
机构类别
Institution category □基金管理公司 □保险公司 □证券公司/投行 □商业银行 □其他机构
□Fund management institution □Insurance company □Securities company/Investment bank
□Commercial bank □Other institution
成立时间
Time of establishment 注册地址
Domicile of incorporation 中文：
English:
上一会计年度实收资本（百万美元）
Paid-up capital for the latest fiscal year(Million USD) 上一会计年度管理证券资产（百万美元）
Assets under management for the latest fiscal year(Million USD)
证券投资业务许可证号
No. of securities investment license
发证日期
Licensing date

最近三年是否受到所在国家或地区监管机构的处罚。如有，请具体说明。
Any penalty from the home regulator in recent 3 years. If any, please specify.
主要管理人员简况
Brief description of the professionals
资金来源说明
Statement on sources of the funds
初步投资计划
Initial investment plan





主要股东名称、注册地和股权比例（可用英文）
Names, domiciles and share percentages of major shareholders (In English if necessary)

主要关联机构名称和注册地（可用英文）
Names and domiciles of major affiliates (In English if necessary)


合格投资者联系人
QFII’s contact person
电话(Telephone)
传真(Fax) 托管人联系人
Custodian’s contact person
电话(Telephone)
传真(Fax)


合格投资者董事会授权人签名：
(Signature of the authorizee of QFII’s board)：


附2

合格境外机构投资者境内账户管理操作指引（试行）

　　　　一、合格投资者可按中国人民银行关于境外机构人民币银行结算账户管理的有关规定，以机构自身名义开立人民币基本存款账户（以下简称基本存款账户）。
　　　　基本存款账户不得存放其在境内证券投资的相关资金。
　　　　二、已开立基本存款账户的合格投资者，应凭国家外汇管理局（以下简称国家外汇局）的额度批复文件，开立人民币专用存款账户（以下简称专用存款账户）。专用存款账户名称为合格机构投资者名称，并体现资金性质（自有资金/客户资金或客户名称/开放式基金名称等）。
　　　　三、专用存款账户分为合格投资者投资境内证券市场的专用存款账户（以下简称专用存款账户<证券交易>），以及投资境内股指期货的专用存款账户（以下简称专用存款账户<期货交易>）等。
　　　　专用存款账户<证券交易>应在合格投资者境内托管行（以下简称托管行）处开立。该账户收入范围是：从合格投资者外汇账户结汇划入的资金、从专用存款账户<期货交易>划回的资金、出售证券所得价款、现金股利、利息收入及经国家外汇局批准的其他收入；支出范围是：买入规定的证券类等产品支付的价款（含印花税、手续费等）、划往专用存款账户<期货交易>的资金、支付税款、托管费、审计费和管理费等相关税费、购汇划入外汇账户的资金以及经国家外汇局批准的其他支出。
　　　　专用存款账户<期货交易>应在期货保证金存管银行处开立。该账户收入范围是：从专用存款账户<证券交易>划入的资金、利息收入、从事股指期货交易有关收入以及经国家外汇局批准的其他收入；支出范围是：划回专用存款账户<证券交易>资金、开展股指期货交易有关资金支出、相关税费支出以及经国家外汇局批准的其他支出。
　　　　合格投资者专用存款账户<期货交易>应与专用存款账户<证券交易>一一对应。
　　　　若合格投资者托管行已经是期货保证金存管银行，也可指定其人民币特殊账户或专用存款账户<证券交易>为期货保证金账户，此时无须再开立专用存款账户<期货交易>。
　　　　四、合格投资者人民币特殊账户收支范围调整为与专用存款账户<证券交易>收支范围保持一致。
　　　　合格投资者外汇账户收入范围调整为：合格投资者从境外汇入的本金、利息收入、从人民币特殊账户或专用存款账户<证券交易>划入的资金以及经国家外汇局批准的其他收入；支出范围调整为：结汇划入合格投资者人民币特殊账户或专用存款账户<证券交易>的资金、原路汇回境外的资金以及经国家外汇局批准的其他支出。
　　　　五、合格投资者可根据实际需要，申请为其管理的客户资金开立不超过6个专用存款账户<证券交易>，每个账户起始开户金额不得低于等值2000万美元。
　　　合格投资者为客户资金开立的多个专用存款账户<证券交易>，与客户资金外汇账户（一个）存在对应关系。多个客户资金的专用存款账户<证券交易>之间的资金不得相互划转。
　　　　合格投资者如需为客户资金开立多个专用存款账户<证券交易>的，应在投资额度申请文件中说明拟开立的客户资金账户的名称、资金来源和投资计划；如为单个客户开立客户资金账户，还应提交客户的身份证明文件。
　　　　六、对已开立人民币特殊账户的合格投资者，如需开立新的专用存款账户，或变更原有人民币特殊账户等，应撤销原人民币特殊账户后，开立基本存款账户和专用存款账户。
　　　　合格投资者完成专用存款账户开立后，可将原人民币特殊账户资金划入相应的专用存款账户<证券交易>。
　　　　托管行应在合格投资者相关人民币特殊账户关闭、专用存款账户开立以及相关资金划转等完成后10个工作日，将有关信息报国家外汇局备案。
　　　　七、合格投资者如需对已开立的客户资金的人民币特殊账户进行分账管理，开立多个专用存款账户的，应在本指引发布之日起6个月内向国家外汇局提出申请，并在获批后3个月内将需要划转的资金从原来的人民币特殊账户，一次性全额划转至新开立的专用存款账户。托管行应在相关资金划转后10个工作日内将有关信息报国家外汇局备案。
　　　　合格投资者申请将原客户资金的人民币特殊账户进行分账管理需提供的材料，除本指引第五条第三款有关内容外，还需提交原客户资金人民币特殊账户的审计报告，以及额度分配情况（包括本金和收益的分配）的详细说明材料。
　　　　八、托管行应认真做好对合格投资者现有账户的开立、更名工作，切实履行额度监控、信息报送等各项职责。
附3
合格境外机构投资者资金汇出入明细表

QFII账户名称： 托管人名称： QFII账户性质：一般QFII机构□ QFII开放式中国基金□
QFII许可证代码： 报告日期： 资金性质：初始投资本金汇入□ 锁定期后资金汇出□ 锁定期后资金汇入□
汇兑日期 资金汇入 资金结汇 资金汇出 备注
（汇率等）
等值美元 其他外汇 人民币 等值美元 其他外汇 人民币 本金 收益
人民币 等值美元 其他外汇 人民币 等值美元 其他外汇


　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　

附4

合格境外机构投资者境内证券投资月报表（一）

托管人名称：
QFII账户名称：
QFII机构代码：
结算日： 单位：元（人民币）
分类 项目 本月发生数（变化数） 月末数
资金汇出入情况 汇入本金 　 　
汇出本金 　 　
汇出收益 　 　
净汇入资金 　 　
投资市值 银行存款 　 　
股 票 　 　
国 债 　 　
可转债 　 　
公司债 　 　
封闭式基金 　 　
开放式基金 　 　
权 证 　 　
其他投资 　 　
投资市值合计 　 　
人民币账户
收支情况 收入情况： 　 　
结汇资金 　 　
卖出证券所得价款 　 　
股利收入 　 　
利息收入 　 　
其他收入 　 　
收入合计 　 　
支出情况： 　 　
购汇资金 　 　
买入证券支付价款 　 　
托管费 　 　
管理费 　 　
其他支出 　 　
支出合计 　 　
外汇账户
收支情况 收入情况： 　 　
汇入本金 　 　
人民币账户购汇划入 　 　
收入合计 　 　
支出情况： 　 　
结汇划入人民币账户 　 　
汇出收益 　 　
汇出本金 　 　
支出合计 　 　
备注
填表人： 复核人：
联系电话： 联系电话：

填表说明：
注1、“结算日”与“填表日期”的填报格式为“YYYY-MM-DD”；
注2、“月末数”为历年至本月末累计数，“本月发生数”与“月末数”都精确到小数点后面两位；
注3、 除“银行存款”外，“投资市值”项下以每月最后一个市场交易日的市值计算；
注4、“净汇入资金”按照“汇入本金”减去“汇出资金”、“汇出收益”计算；
注5、 如果QFII有获得批准而尚未结汇的额度，可单独在“备注”部分进行说明；
注6、“投资市值”项目中，“银行存款”、“股票”、“国债”等不计入应收利息、股利或红利；
注7、 未上市分离型可转债并入“可转债”，上市分离后，分别并入“公司债”与“权证”项目；
注8、“投资市值”项目中，本月发生数不填写，ETF和LOF并入“开放式基金”项目进行反映；
注9、“清算备付金”和“交易保证金”，并入“其他投资”项目中反映，且在“备注”中说明；
注10、“投资市值”中已分项目列示之外、证监会尚未明细分类的投资品种在“其他投资”中合并反映；
注11、“新股中签退款”与“新股申购缴款”不在收入或支出中体现，但需在“备注”中进行说明；
注12、 如需要依照客户要求计提资本利得等税金，暂时在“备注”中进行说明；
注13、 此表为月报表，每月结束后5个工作日内报送外汇局。




合格境外机构投资者境内证券投资月报表（二）

托管人名称：
QFII名称：
QFII代码：
结算日： 单位：元（人民币）
资产负债 项目 行次 成本 市值
资 产 资产合计 1 　 　
银行存款 2 　 　
股 票 3 　 　
国 债 4 　 　
可转债 5 　 　
公司债 6 　 　
封闭式基金 7 　 　
开放式基金 8 　 　
权 证 9 　 　
其他投资 10 　 　
应收清算款 11 　 　
应收股利 12 　 　
应收利息 13 　 　
其他应收款 14 　 　
负 债 负债合计 15 　 　
应付清算款 16 　 　
应付托管费 17 　 　
应付管理费 18 　 　
应纳税款 19 　 　
其他应付款 20 　 　
净资产 21 　 　
本月买入周转率 = 本月买入成本/[(上月市值 + 本月市值)/2] = 　
本月卖出周转率 = 本月卖出成本/[(上月市值 + 本月市值)/2] = 　
平均获利率 = [(已实现资本利得 + 未实现资本利得)/汇入本金净值]×100% = 　
当月平均获利率 = [本月各种投资市值总额/(上月投资市值总额 + 本月汇入本金净值)-1]×100%= 　
备注
　
填表人： 复核人：
联系电话： 联系电话：

填表说明：
注1、“结算日”与“填表日期”的填报格式为“YYYY-MM-DD”；
注2、“成本”为移动加权平均方法计算的金额，“市值”按该月最后一个市场交易日的市值计算；
注3、 对于货币性项目，成本与市值相等；
注4、“清算备付金”和“交易保证金”，合并在“其他投资”项目中反映；
注5、 该表资产类别中已分项目列示之外、证监会尚未明细分类的投资品种在“其他投资”中合并反映；
注6、“应收清算款” 按照“证券清算款”科目的借方余额填列；
注7、“应付清算款” 按照“证券清算款”科目的贷方余额填列；
注8、“本月买入周转率”与“本月卖出周转率”项目精确到小数点后面两位；
注9、“平均获利率”与“当月平均获利率”项目填报格式为百分比，且精确到小数点后面两位；
注10、 此表为月报表，每月结束后5个工作日内报送外汇局。


















附5

年合格境外机构投资者境内证券投资年度财务报表（一）
资产负债表
QFII名称： 托管人名称： 单位：元（人民币）
资 产
其中：银行存款
公司股票
国 债
其他债券
其他投资
预付股款
应收股款
应收股利
　　 应收利息
　　 其他应收款
负 债
其中：应付管理费
应付托管费
应纳税款
应付股款
其他应付款
净 资 产
其中：汇入本金净值
本年度净损益
　　　　累计盈余
填表人： 负责人： 联系电话： 填表日期：

填表说明：公司股票、国债、其他债券以及其他投资以上年末最后一个交易日收盘价
记值。

年合格境外机构投资者境内证券投资年度财务报表（二）
损 益 表
QFII名称： 托管人名称： 单位：元（人民币）
收 入
其中：股利收入
　　　　利息收入
　　　　其他收入


费 用
其中：托管费
　　　　管理费
　　　　税款
　　　　其他费用（税费）
已实现资本利得（亏损）
未实现资本利得（亏损）
本年度净损益
期初累计盈余
期末累计盈余
填表人： 负责人： 联系电话： 填表日期：

建设部


建设部关于房地产企业建立现代企业制度试点指导意见
1996年1月17日，建设部

前言
各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，试点企业所在城市建委，各试点企业：
根据国务院关于开展现代企业制度试点工作的部署和要求，结合房地产业的实际情况，建设部确定了一批房地产企业进行建立现代企业制度试点。为了顺利推进试点工作，现根据党的十四届三中全会的《决定》和国务院建立现代企业制度试点工作会议的精神以及《公司法》等法规，结合房地产业的特点，提出如下指导意见。

一、试点的目的
通过二年左右的努力，把试点企业改建为产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业，成为面向国际、国内两个市场的法人实体和合格的市场竞争主体，为房地产行业的企业改革提供有益的经验。
通过试点要达到以下目的：
1．寻求公有制与市场经济相结合的有效途径，转换企业经营机制，提高经济效益，进一步解放和发展生产力。
2．转变政府职能，探索政企职责分开的路子，政府不直接干预企业的生产经营活动，企业彻底摆脱政府行政机构附属物的地位，真正进入市场自主经营。
3．理顺产权关系，逐步建立国有资产管理体系，确立企业法人财产权，使企业真正成为独立享有民事权利、承担民事责任的法人，实现民事权利能力和行为能力的统一，切实做到自负盈亏，自我发展。
4．完善企业内部领导体制和组织管理制度，向规范化、科学化的方向迈进，形成企业内部权责分明、团结合作、互相制约的机制。

二、试点的原则
1．发挥国有经济在房地产业的主导作用，确保国有资产（资本）保值增值。
2．出资者所有权（股权）与企业法人财产权相分离，保障出资者、债权人和企业的合法权益。
3．贯彻执行《公司法》重在企业组织制度创新和规范化运作。
4．推进相关的配套改革，为建立现代企业制度创造必要的外部条件。
5．分类指导，稳步前进，调动地方、部门、企业和职工的积极性，搞好试点。

三、试点的内容
1．确定新的企业财产组织形式
国有大型房地产试点企业，经过有关部门批准可以依据《公司法》改组为国有独资公司。
国有大中型房地产试点企业可以改组为国家控股、股权多元化的有限责任公司。股权多元化的途径包括：企业之间互相换股、参股，企业内部职工以基金会形式入股等。在选择参股、换股企业时，应选择经济效益好、管理水平高，具有一定投融资能力的大型企业集团、投资公司、上市公司等，形成以股权为纽带的利益共同体，以增强开拓市场和抗风险能力。
少数经济效益好的房地产试点企业，也可以改组为股份有限公司，运转良好，资本利润率达到一定水平，具备条件后，经过批准可转为上市公司。对已改组为股份有限公司特别是上市公司的试点企业，要按照《公司法》以及国家体改委、国有资产管理局发的“关于做好原有股份有限公司规范工作的通知”精神（体改生〔1995〕117号）做好规范工作。
试点企业中的大型房地产企业集团在进行改组或拟成立企业集团时，要按照“母公司——子公司”或“总公司——分公司”的体制规范与下属分支机构的关系。母公司下建立控股子公司或参股公司，向相互横向或纵向持股，以产权为连接纽带的企业集团模式发展。
2．建立企业法人制度
按照国家有关规定，进行清产核资，界定产权，清理债权债务，评估资产，核实企业法人资产占有量，核定资本金，办理国有资产产权登记。
在清产核资过程中，要结合房地产业的特点，对以划拨取得的土地使用权要进行认真评估以维护国家的权益。
国有资产的出资者及其他出资者，按照持股比例依法享有股东权利，包括资产受益、重大决策和选择管理者等权利，以出资额为限对企业承担有限责任。出资者不直接参与企业的具体经营活动，不能直接支配法人财产。出资者不能抽资，企业不能退股，企业产权可以依法转让。企业享有法人财产权，以全部法人财产独立享有民事权利，承担民事责任，依法自主经营、自负盈亏，对出资者承担资产（资本）保值增值的责任，企业作为独立的法人实体和市场竞争主体，企业和政府机构不再存在行政隶属关系，企业不再套用行政级别，企业依法实现自主经营所需的各项自主权。
3．确定企业国有资产投资主体
按照政府的社会经济管理职能和国有资产所有者职能分开的原则，国家授权投资的机构或者国家授权的部门是国有资产的投资主体。试点企业中，有的企业国有资产投资主体确定为两个甚至更多，那么，这些投资的机构或部门均要依法对企业中的国有资产实施股权管理。
国家授权投资的机构可采取以下形式：国家投资公司，国家控股公司，国有资产经营公司以及具备条件的企业集团的集团公司。上述投资机构必须是国有独资公司，可以通过各种方式对企业实行交叉持股，将单一投资主体的企业改组为多元投资主体的企业。
目前难以确定国有资产投资机构的试点企业，可暂由政府授权某个部门作为国有资产投资主体，代行管理国家股权。
国家授权投资的机构或国家授权的部门中代行国有资产出资者职能的机构，对所持股的企业不行使任何政府行政管理职能。
4．建立科学、规范的公司内部组织领导制度
根据决策机构、执行机构、监督机构相互独立、权责明确、相互制约、相互配合的原则，形成由股东会、董事会、监事会和经理层组成的公司内部组织结构，各司其职，有效行使决策、监督和执行权。
股东会或股东大会是公司的权力机构。国家授权投资的机构或者国家授权的部门以及其他出资者选派代表参加股东会并依法行使权力。
董事会是公司的经营决策机构。董事由股东会选举产生，其人选经股东推荐，通过法定程序进入董事会，董事对全体股东负责。国有独资公司、两个以上国有企业或者其他两个以上国有投资主体设立的有限责任公司，董事会成员中应有职工代表，职工代表由公司职工民主选举产生。董事长、副董事长按照公司的不同类型，依据《公司法》的规定产生。董事长为公司法定代表人。经理（总经理，以下简称经理）依照公司章程和董事会授权，统一负责公司的日常生产经营和管理。经理由董事会聘任或解聘，不能由政府行政机构或股东会直接任免，经理对董事会负责。董事会可以决定由董事会成员兼任经理。董事长一般不兼任经理。
监事会是公司的监督机构，对股东会负责。监事会由股东代表和适当比例的公司职工代表组成，职工代表由公司职工民主选举产生。董事、经理和财务负责人不得兼任监事。
5．建立系统科学的企业管理制度
试点企业必须全面实行《企业财务通则》、《企业会计准则》，建立健全公司内部财务会计制度，建立起以两则为统帅，以行业财务制度为主体，以企业内部管理办法为补充的企业财务制度体系。科学设置财会机构，配备合格的财会人员。财务负责人的任免及报酬事项，由经理提出意见，报董事会审批。
试点企业要继续深化企业劳动、人事制度改革。经理、副经理等高级管理人员实行聘任制，其他职工实行劳动合同制，建立企业与职工双向选择的用人制度。企业在生产经营非常时期可以裁员，但应承担相应责任。企业可以设立劳动争议调解委员会，依法调解本企业的劳动争议。
试点企业享有充分的工资奖金分配自主权。企业在坚持职工工资总额增长率低于企业经济效益增长率、职工平均工资增长率低于本企业劳动生产率增长的前提下，自主确定企业职工工资水平和分配方式，实行个人收入货币化和规范化。职工收入根据岗位、技能和实际贡献确定。企业领导人（总经理）的报酬与企业经营业绩挂钩，可实行年薪制。
试点企业可根据生产经营需要，按照精干、统一、高效的原则，自主决定机构设置和人员编制，任何部门和单位均不得干预。
6．深化企业内部改革，推行现代经营管理方式
试点企业要认真制订本企业的发展规划和经营战略，结合公司制改制，调整企业生产经营组织结构，推行现代化经营管理方式。
试点企业要根据房地产投资大、周期长、风险与利润并存的特点和房地产业发展的周期规律，结合房地产市场的供求状况及住房制度改革和安居工程的实施等国家的各项改革配套措施，合理调整企业的投资方向，认真制定适应市场需求的企业发展规划和经营战略，制定科学决策的目标，提高企业的抗风险能力。
试点企业可根据自身条件，采取灵活多样的经营方式：房地产开发企业应积极推行房地产综合开发这一现代化生产方式，以开发为龙头，以其他生产、经营、服务为依托，实行一业为主，多种经营，多业并存的原则，保持企业的活力，提高在国内和国际市场上竞争能力；以房地产管理为主的专业公司应转变经营方式，变行政管理方式为服务管理方式，增强服务意识、拓宽服务领域，提高服务水平，实行市场化、专业化经营管理和服务。
7．发挥党组织的政治核心作用
党组织要按照党章规定，发挥政治核心作用，保证、监督党和国家的方针、政策在本企业的贯彻执行。公司党组织负责人可以通过法定程序进入董事会和监事会，参与企业重大决策。党组织的主要负责人可与公司的董事、监事、经理、副经理交叉任职。
公司党组织对董事会拟聘任的公司经理、经理提名的副经理和管理部门负责人的人选进行考察，提出建议，分别由董事会或经理聘任。
公司党组织的工作机构的专职人员的数量，本着精干、高效的原则设置。
公司党组织要加强自身建设，改进工作方法和活动方式。党组织要教育和监督参加董事会、监事会、经理层中的党员按党的方针政策和国家的法律、法规行使规定的职权，加强对工会、共青团组织的领导，支持他们按照各自的章程独立自主地开展活动；围绕企业生产经营，做好思想政治工作，加强职业道德和企业文化建设，调动广大职工的积极性，发挥党员的先锋模范作用。
8．完善工会工作和职工民主管理
公司坚持职工民主管理，支持工会维护职工合法权益。国有独资公司、两个以上国有企业或者两个以上国有投资主体设立的有限责任公司，通过职工代表大会和其他形式，实行民主管理；职代会的职权和参加董事会、监事会职工代表的职权要互相衔接。其他有限责任公司和股份有限公司，可以由职代会也可以由工会代表职工实行民主管理。
工会代表职工与企业就工资、工时等劳动条件进行平等协商，签订集体合同，建立协商和稳定企业劳动关系的有效机制。公司研究决定生产经营重大问题，制定重要规章制度时，应听取工会和职工的意见和建议。研究决定涉及职工切身利益问题时，应事先听取工会和职工意见，并邀请工会和职工代表列席有关会议。

四、转变政府职能，认真抓好配套改革
1．明确政府职责，转变政府职能
各级建设行政主管部门主要是制订和执行宏观调控政策，搞好基础设施建设，强化政府的社会管理职能，创造良好的企业外部环境。同时，要加速培育市场体系，监督市场运行和维护平等竞争，组织社会保障，为企业提供良好的社会服务，并要改革管理企业的方式方法。
严禁对企业进行各种摊派和不必要的、形式主义的检查评比。
试点企业中的集团公司，符合条件的，可向人民银行申请组建财务公司；具备条件的试点企业经批准可通过国内外证券市场进行直接融资，筹措发展资金。
试点企业经审批可享有自营进出口权；具备条件的，经审批可享有对外经营自主权。
2．合理调整企业资产负债结构
对清产核资中清理出来的企业潜亏；因客观原因造成的企业固定资产、流动资产和专项资产损失；由于政策性因素和不可抗拒的原因造成的企业贷款损失；由国家拨改贷投资和基本建设基金贷款安排的重点建设项目，解决亏损挂帐和资产损失确有困难的，按照国办发（1993）29号文件规定，经有关部门核准，分别按冲减企业公积金、资本金，冲减银行呆帐准备金、贷款余额挂帐停息等办法处理。
试点企业要对国家安排的固定资产投资所形成的历史债务进行清理，区别情况，采取不同办法予以处理，以减轻试点企业负担。属于确需国家直接投资的，经有关部门审定后，可将“拨改贷”改为国家投资，转增企业的国家资本金。
企业间的债务（不含对金融机构的债务），经双方出资者协商同意后，可将债权转为股权。
3．理顺房地产业服务价格体制
由于房地产业与人民生活密切相关，其中一部分项目带有社会保障性质，如部分“安居工程”和维修管理公房等等。试点中企业因承担此类项目以及政府指令性计划而造成的政策性亏损，政府应给予足额的财政补贴。
4．加快建立社会保险制度
试点企业必须参加职工养老、医疗、失业和工伤保险，逐步做到由社会保险机构统一经办和向职工支付。职工的养老和医疗保险金由企业和个人共同负担，实行社会统筹和个人帐户相结合。企业按规定缴纳养老保险金后，社会保险机构要保证支付其养老费用。失业保险费由企业按职工工资总额一定比例统一筹交。企业解除劳动合同和裁减的职工，由当地社会保险机构提供失业救济；由就业服务机构提供就业服务。
5．减轻企业办社会的负担
企业自办的学校、医院、餐厅、招待所等服务性单位和企业承担的社区服务职能，一般应从企业分离出去。有的可由政府和社区服务机构承接；有的可改为独立核算、自负盈亏的企业法人；有的可改为非盈利的事业法人，通过政府资助、社会赞助和服务收费等方式弥补开支。
6．解决试点企业的多余人员的问题
通过结构调整、盘活存量资产、兴办第三产业、扩大就业门路等措施，逐步分离和解决多余人员安置问题。根据实际情况，建立劳动力市场，为企业裁减人员提供再就业机会；组织各种职业培训，对下岗人员进行专业培训；制定鼓励政策，支持发展多种经营。