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无锡市出租汽车管理条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 03:38:00  浏览:8588   来源:法律资料网
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无锡市出租汽车管理条例

江苏省人大常委会


无锡市出租汽车管理条例
江苏省人大常委会


(1996年3月27日江苏省无锡市第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 1996年6月14日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准 1996年9月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 经营资质管理
第三章 营运管理
第四章 车辆租赁服务管理
第五章 检查和投诉
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强出租汽车管理,提高出租汽车服务质量,保障乘客、用户和出租汽车经营单位、个人(以下简称经营者)的合法权益,适应城乡经济发展和人民生活的需要,根据有关法律、法规,结合本市民实际情况,制定本条例。
第二条 本条例所称的出租汽车,是指从事客运出租、货运出租和车辆租赁服务的营运汽车。
客运出租汽车是指按照乘客意愿提供运送货物,并且按照里程、时间计费的营运客车。
货运出租汽车是指按照用户意愿运送服务,并且按照里程、时间计费,载重量一吨以下(不含一吨)的营运货车。
车辆租赁服务是指向用户出租不配备驾驶员的客运车辆,按照时间、里程收费的出租汽车经营活动。
第三条 本条例适用于本市行政区域内的出租汽车经营者、和乘客、用户以及相关的单位、个人。
第四条 无锡市交通行政主管部门(以下简称交通部门)是全市出租汽车行业的主管机关。各市(县)交通部门负责本辖区内出租汽车行业的管理。各级交通部门应当加强对出租汽车行业的监督和管理,依法查处违反本条例的行为。
公安、工商、税务、物价、标准计量等部门,应当按照各自职责,协同实施本条例。
第五条 出租汽车行业应当统一管理、协调发展、合法经营、公平竞争。
出租汽车发展实行总量控制。年度发展计划,由市交通部门会同计划、城建、公安等部门根据城市建设和社会、经济发展的实际情况编制,报无锡市人民政府批准后,由市交通部门组织实施。

第二章 经营资质管理
第六条 经营客运、货运出租汽车业务的单位,必须具备下列条件:
(一)有一级车况等级的车辆和相应的资金;
(二)有符合规定要求的停车场地和经营场所;
(三)有调度车辆营运的通讯设施;
(四)有相应的经职业培训合格的驾驶员和安全、机务、质检等管理人员;
(五)有营运管理制度。
第七条 经营客运、货运出租汽车业务的个人,必须具备下列条件:
(一)有一级车况等级的车辆和相应的资金;
(二)有符合规定要求的停车场地;
(三)有驾驶出租汽车二年以上或者驾驶汽车五年以上的经历;
(四)有出租汽车服务机构出具的接受委托管理的证明。
第八条 从事车辆租赁服务的经营单位,必须具备第六条第(一)项、第(二)项、第(五)项的条件,并且有相应的安全、机务、质检等管理人员。
第九条 出租汽车驾驶员必须具备下列条件:
(一)有本市常住户口;
(二)有初中以上学历证明;
(三)有本市有效机动车驾驶证,并且有驾驶汽车二年以上的经历;
(四)经出租汽车职业培训合格;
(五)遵守法律、法规。
被取消出租汽车服务资格的驾驶员,三年内不得经营或者驾驶出租汽车。
第十条 申请经营出租汽车业务的单位和个人,应当向所在地市(县)以上交通部门提出申请,并且按照规定提供有关文件和资料。交通部门应当在接到申请之日起三十日内作出审核决定。核准的,发给许可凭证;不予核准的,书面通知申请人。
经核准经营出租汽车业务的单位和个人,应当持交通部门核发的许可凭证,分别向所在地有关部门办理营业执照、税务登记、车辆牌照等手续。
对按照前款规定办妥手续的,由交通部门核发出租汽车营运证件。
第十一条 出租汽车经营者应当接受所在地交通部门每年组织的资质复审。
第十二条 出租汽车经营者聘用驾驶员必须符合本条例第九条规定。
被聘用的驾驶员发生违反本条例的行为,聘用者应当承担相应的法律责任。
第十三条 出租汽车经营者需变更登记项目或者停业、歇业、过户的,应当向所在地交通部门申报,经批准后,到有关部门办理手续。
停业期超过三个月者视为歇业。

第三章 营运管理
第十四条 经营客运、货运出租汽车业务应当坚持“安全第一、优质服务”的原则,制订严格的规章制度。
第十五条 经批准经营的客运、货运出租汽车,应当在批准的经营范围和核定的区域内从事经营活动。
第十六条 客运、货运出租汽车必须符合机动车辆安全管理要求和下列规定:
(一)车辆整洁,牌照清晰,在规定位置明码标价、安装标志牌,标明经营者名称、监督电话等服务标志;
(二)按照规定装置计价器、顶灯,路码表完好,并携带有效期内的计价器检定证书;
(三)客运出租汽车按照规定装置安全隔离防护设施,货运出租汽车备有捆扎货物和防雨的用具。
第十七条 出租汽车驾驶员营运时应当遵守下列规定:
(一)携带营运证件,在规定位置放置服务卡;
(二)空车或者停车待租时,应当显示空车标志;
(三)按照合理线路或者乘客、用户要求的线路行驶;
(四)未经乘客、用户同意,不得招揽他人同乘或者拼装运输;
(五)正确操作计价器,收费后出具税务部门监制的有效发票;
(六)及时归还乘客、用户的遗忘物品,不能归还的,上交所在单位或者公安部门;
(七)不得擅自将车辆转交他人经营;
(八)接受交通部门的检查,服从调度人员的调派,遵守停车待租秩序;
(九)未经批准不得从事危险品运输;
(十)不得利用出租汽车进行违法犯罪活动,发现有犯罪嫌疑的,应当及时举报。
第十八条 出租汽车驾驶员无正当理由,不得拒绝乘客、用户的运送要求。有下列行为之一的属拒载:
(一)所驾驶车辆开启空车标志后,在营业站点或者准停路段停车待租时拒绝乘客、用户运送要求的;
(二)所驾驶车辆开启空车标志后,遇乘客、用户招手,停车后不提供运送服务的;
(三)营运中无正当理由中断服务的。
第十九条 出租汽车驾驶员应当按照物价、交通部门核准的标准计价收费。有下列行为之一的属多收费:
(一)出具的车费发票金额超过收费标准的;
(二)未经乘客、用户同意无故绕道行驶的;
(三)超过计价器显示金额收费的;
(四)索要小费或者不找零钱的。
第二十条 乘客、用户应当文明乘车,并遵守下列规定:
(一)不提出使驾驶员违反本条例和交通管理规定的要求;
(二)不在遇红灯停驶时或者禁止停车的地方拦车;
(三)不污损车辆设施、标志,不乱扔废物;
(四)不携带易燃、易爆等违禁物品;
(五)按照规定支付车费。
第二十一条 有下列情况之一的,乘客、用户可以拒绝支付车费:
(一)租用的九座以下小客车和货运出租汽车无计价器或者有计价器不使用的;
(二)驾驶员不出具有效车费发票的;
(三)租用的出租汽车在起步费里程内发生故障,无法完成约定任务的。
第二十二条 乘客、用户需要出市境或者夜间出市区、去偏僻地区时,出租汽车驾驶员可以要求乘客、用户到就近的公安机关办理登记手续,乘客、用户应当予以配合。
乘客、用户违反前款或者第二十条规定,出租汽车驾驶员可以拒绝提供运送服务。
第二十三条 出租汽车驾驶员见义勇为,救死扶伤、主动承担抢险救灾任务的,所在单位或者人民政府应当给予表扬或奖励。
第二十四条 交通部门应当会同城建、公安等部门,在乘客集中的车站、码头、宾馆、医院、风景点等公共场所和居民住宅区,设立客运、货运出租汽车经营站点和相应的停车场地;在商业中心地区、繁华路段、主要道路设置必要的客运、货运出租汽车临时停靠点。
统一规划设置的出租汽车经营站点和停车场地,未经交通、城建、公安等部门批准,不得关闭或者移作它用。
第二十五条 出租汽车经营站点供出租汽车行业共同使用,实行依次排队、按序租乘。交通部门应当派驻人员或者指定相关单位人员现场管理和调派车辆。进站经营的车辆必须服从调度和管理。

第四章 车辆租赁服务管理
第二十六条 车辆租赁服务经营单位应当建立、健全车辆租赁服务管理制度,并遵守下列规定:
(一)按照批准的经营范围营业;
(二)按照市物价部门核定的标准收费;
(三)使用税务部门监制的车费发票。
第二十七条 租赁服务车辆必须保持机械性能完好,车身、车厢和行李厢整洁,营运证件和车辆牌照有效、清晰。
租赁服务车辆不得装置计价器和顶灯。
第二十八条 用户承租车辆,应当提交有关证明或者证件。经营单位应当要求用户提供相应的财产抵押担保或者由具有代偿能力者提供担保,按照法律、法规的有关规定签订租赁合同。
用户承租车辆后,不得擅自转租或者利用承租的车辆从事营运活动。
租赁服务车辆的驾驶员,必须持有效机动驾驶证。

第五章 检查和投诉
第二十九条 交通部门应当加强对出租汽车行业的监督和检查。
标准计量部门应当对出租汽车的计价器进行年度检验和不定期抽查。
检查人员在执行检查任务时,应当出示执法证件。
第三十条 交通部门和出租汽车经营单位应当建立投诉受理制度,接受对违反本条例行为的投诉和社会监督。
投诉者应当提供下列证据:
(一)车型、车辆牌照号;
(二)起圪地点、租车时间;
(三)车费发票或者其他证据。
第三十一条 交通部门或者出租汽车经营单位接到乘客、用户的投诉后,应当及时调查处理,并在十日内作出答复。
第三十二条 出租汽车驾驶员发生违反本条例的行为或者被投诉后,应当在规定期限内到交通部门接受查询和处理,所在单位应当指派专人陪同。
第三十三条 乘客、用户与出租汽车驾驶员对供车、收费有争议时,可以当即到交通部门处理。租车时起至受理时止的全部车费由责任者承担。
乘客、用户投诉计价器失准,交通部门应当当即封存计价器和附设装置,并且送标准计量部门校验,由此发生的费用由责任者承担。
第三十四条 乘客、用户举报出租汽车驾驶员多收费的,一经查实,由交通部门向乘客、用户退回多收款额,并给予多收款额两倍的奖励。

第六章 法律责任
第三十五条 出租汽车经营者有下列行为之一的,责令改正,按照下列规定给予处罚;情节严重的,可以责令其部分或者全部车辆暂停营运五天以上十五天以下:
(一)违反第六条、第七条、第八条、第三十一条、第三十二条规定的,给予警告;
(二)违反第十一条、第十二条第一款、第十三条、第十五条、第二十六条第(一)项、第(二)项规定的,可以处五百元以上二千元以下罚款;
(三)违反第十六条、第二十七条规定的,可以处一百元以上五百元以下罚款。
违反本条例第十条规定,擅自经营出租汽车业务的,责令停止经营活动,没收全部违法所得,可以处一千元以上五千元以下罚款。
第三十六条 出租汽车驾驶员有下列行为之一的,责令改正,按照下列规定给予处罚;情节严重的,责令其暂停营运十五天以上三十天以下;屡犯的,取消其出租汽车服务资格;属个体工商经营者的,提请有关部门依法吊销有关证照:
(一)违反第十七条第(一)项、第(二)项、第(三)项、第(五)项、第(六)项规定的,可以处五十元以上二百元以下罚款;
(二)违反第九条第(四)项、第十七条第(八)项规定,可以处二百元以上五百元以下罚款;
(三)违反第十七条第(四)项、第(七)项,第十八条、第十九条规定的,责令暂停营运五天以上十五天以下,可以并处一千元以上二千元以下罚款。
第三十七条 出租汽车经营者超过计价器检定周期继续使用的,责令其停止使用,由交通部门移送标准计量部门依法查处。
故意造成计价器、路码表失准,擅自拆除计价器或者使用不合格计价器的,可以责令其暂停营运五天以上十五天以下,由交通部门移送标准计量部门依法查处。
第三十八条 出租汽车经营者使用假票、废票和借用、套用、出借、买卖、私印票据的,由交通部门移送税务部门依法查处。
第三十九条 乘客、用户污损车辆和设备标志的,应予赔偿;不按规定支付车费的,驾驶员可以要求交通部门处理。
第四十条 对违反本条例行为的处罚,可以合并执行。
对处以警告和五十元以下罚款,行为人无异议的,可以即时处罚;不宜即时处罚的,可以暂扣有关营运证件,出具待理证,责成行为人在规定的期限内到指定地点接受处罚。
受暂停营运处罚的车辆,必须停放在交通部门指定的地点。
第四十一条 交通部门和有关部门的管理人员应当依法管理,秉公办事,文明服务,接受群众监督。实施行政处罚时,必须遵守处罚程序。管理人员违反本条例的行为以及以权谋私、敲诈勒索、刁难经营者的,所在单位应当视情节给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十二条 除必须当场收缴罚款的情况外,由当事人在规定的时间内到指定的银行缴纳罚款。
罚款和没收非法所得,一律使用财政部门统一收据。罚没收入上缴国库。
第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议、不起诉,又不履行行政处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第四十四条 无锡市人民政府可以根据本条例的有关规定,制订实施办法。
第四十五条 本条例自1996年9月1日起施行。



1996年6月14日
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从《理想国》中解读柏拉图论正义

李光恩


  摘要:柏拉图的正义论是一套体系,要详细论述他所谈到的正义,需涉及许多方面和问题。但也不妨尝试单从柏拉图“如何”论正义入手,并以《理想国》一书中的相关内容为主线进行展开。
关键词:柏拉图 《理想国》 正义
  一、柏拉图、《理想国》与正义论
  柏拉图(公元前427年—公元前347年)是古希腊著名哲学家、法律思想家和政治家。生于雅典城邦衰落时期,伯罗奔尼撒战争爆发,危机四伏。20岁时跟随苏格拉底学习,其后有过12年的游历和三次西西里之行;我们今天所知的Academy即为柏拉图在雅典创办的“阿卡德米”学园。柏拉图继承苏格拉底,前后共著对话二十五篇,《理想国》成于壮年,此书可谓震古铄今,讨论的问题非常丰富。该书的副标题即“正义论”,围绕探讨什么是“正义”而展开。
  二、关于“正义”问题的考虑
  柏拉图探讨正义问题深受两大历史事件的影响,一为伯罗奔尼撒战争,二为苏格拉底之死。
  伯罗奔尼撒战争爆发于公元前431年,历时27载,交战双方为雅典和斯巴达,但最终以雅典失败告终。此次战争是希腊历时的转折点,使雅典走出了全盛时期。“希腊奴隶社会所固有的矛盾,奴隶与奴隶主间,自由民各阶层间,两个同盟集团间,盟主国与同盟国间的一切矛盾都暴露出来了”。[1]传统的道德、正义观念在严峻的战争形势面前显得不堪一击,战争对于雅典或斯巴达任何一方来说都是非正义的。
  伯罗奔尼撒战争结束后,雅典“三十僭主”推翻了民主政制,因实施暴政,8个月后又被民众推翻。其后民主派当政,苏格拉底被控不尊敬城邦所尊敬的诸神,还引进了新的神及败坏青年的罪名,并在民主派的极端民主中被处死。因此,“柏拉图深深体会到现实政治的善和正义十分不易”。[2]
柏拉图老年回顾他青年时代的雅典和伯罗奔尼撒战争,他谈到“在那些日子里,城邦不再遵从先人的习俗和制度”,他看到“法律和习俗的大厦正在以惊人的速度倒塌”。[3]所以说正是这些事件构成的时代背景使得柏拉图重新思考正义等一切问题。
  不同的人和不同的社会对各种行为或制度的评价是不同的,称这些是“正义”的,那些是“不正义”的,我们不能通过考察这些行为或制度来总结出正义的涵义;没有一种行为或制度是正义的完美体现;也没有一种行为或制度能为大众普遍认可。[4]故而在众多关于正义问题的争议中,柏拉图试图从批驳“正义”观出发,探寻、追求真正的正义。
  三、柏拉图驳“正义”
  (一)质疑克法洛斯
  克法罗斯是住在比雷埃夫斯港的叙拉古商人,在柏拉图的书中已经是一位“经过了漫长的人生道路的老旅客”,他认为“对于通情达理的人来说,有了钱财就用不着存心做假或不得已而骗人了,当他要到另一世界去的时候,他也就用不着为亏欠了神的祭品和人的债务而心惊胆战了”。由此,柏拉图总结克法洛斯的正义观为“有话实说,有债照还”。但是,柏拉图又反诘,“譬如说,你有个朋友在头脑清楚的时候,曾经把武器交给你,假如后来他疯了,再跟你要回去……如果竟还给了他,那倒是不正义的。把整个真实状况告诉疯子也是不正义的”。[5]因此说,柏拉图认为这并不是正义。
  (二)与玻勒马霍斯的辩论
  玻勒马霍斯认为如果相信西蒙尼德的说法,欠债照还就是正义。但柏拉图认为西蒙尼德所言另有所指,“朋友之间应该与人为善”,把钱归还原主,对收方或还方有害则不算是正义了。那么欠敌人的是否要还呢?他认为西蒙尼德对什么是正义说得含糊不清。应该是说“正义就是给每个人以适如其份的报答,就是他所谓的‘还债’”。[6]
  二人又进一步讨论,“什么是正义所给的恰如其分的报答呢?”,玻勒马霍斯归纳为正义就是“把善给予友人、把恶给予敌人”。但柏拉图提出,正义的人在什么行动中,在什么目的下,最能利友而害敌呢?在接着的辩论中,柏拉图分别提到了如下观点:(1)不打仗的时候,正义的人岂不也是毫无用处的?(2)一个正义的人,既善于管钱,也就善于偷钱;(3)有一些人把好人当成敌人;拿坏人当成朋友。如此一来就成了帮助坏人为害好人,则不正义了;(4)“正义就是助友害敌”,而“伤害任何人无论如何总是不正义的”,因此“正义的人让人变得不正义了”。[7]
  (三)反驳色拉叙马霍斯
  智者是公元前5~前4世纪希腊的一批收徒取酬的职业教师的统称,能言善辩,晚期智者的末流堕于诡辩,因此智者在历史上又成为诡辩论者的同义语。
  色拉叙马霍斯便是当时智者派的代表,而“正义就是强者的利益”也正是智者当中盛行的观点。在他们看来,城邦中谁强谁统治,统治者都制定对自己有利的法律,并明告:凡对政府有利的对百姓就是有正义的;谁不遵守,就是违法,又有不正义之名。所谓正义就是当时政府的利益,而政府当然有权,是为强者,故正义就是强者的利益。
  柏拉图循着这一论断,指出各国统治者难免犯错误,所以他们立法的时候,会出现有些法立错的问题,立错了的法是对他们是不利的,而不管是什么法,人民都得遵守,因此“遵守对强者不利的法也是正义的了”。
  柏拉图又指出,“在任何政府里,一个统治者,当他是统治者的时候,他也不能只顾自己的利益而不顾属下老百姓的利益,他的一言一行都为了老百姓的利益”,因为“没有一门科学或技艺是只顾到寻求强者的利益而不顾及它所支配的弱者的利益的”。[8]
  从以上两方面,柏拉图有利地辩驳了色拉叙马霍斯所谓的“正义是强者的利益”的观点,对强者不利的也可能成为所谓“正义”,而且其所为的正义也不全是强者的利益。
  但色拉叙马霍斯并不屈服,又提出了“正义的人跟不正义的人相比,总是处处吃亏”,即不正义比正义更加有利。
  柏拉图论述说,正义者不会想胜过别个正义者,只会要求胜过异类,至于不正义者则对同类异类都要求胜过。但是一个又聪明又好的人,不愿超过和自己同类的人,但愿超过跟自己不同类而且相反的人;一个又笨又坏的人反倒对同类和不同类的人都想超过,因此正义的人又聪明又好,不正义的人又笨又坏。而“正义是心灵的德性,不正义是心灵的邪恶”。正义的心灵促使人们能够以正当的方式生活,导致好的行为方式,因此会快乐幸福,而不正义者却相反,因此“不正义绝对不会比正义更有利了”。[9]
  四、柏拉图论正义
  在驳斥了以上各种观点后,柏拉图开始讨论他所认为的正义。在他看来,“假定我们视力不好,人家要我们读远处写着的小字,正在这时候有人发现别处用大字写着同样的字,我们就可以先读大字后读小字,再看看他们是不是一样”。因此,“我们可以说,有个的人正义,也有整个城邦的正义”。然而“在较大的东西里面有较多的正义,也就更容易理解,我们先探讨在城邦里正义是什么,然后在个别人身上考察它,这叫由大见小”,[10]故而先讨论何为国家正义。
  为此,柏拉图“为了全体公民的最大幸福”构建了一个城邦,因为这是国家正义的首要问题,他认为在这一个这样的城邦里最有可能找到正义,而且这个城邦还要能保持统一,是一个有机体,而且没有什么比国家闹分裂更恶的了。在这个城邦中的生产者、护卫者、统治者,每个人必须在国家里执行一种最适合他天赋的职业,“正义就是这个原则”。柏拉图用“金属说”[11]说明每个人的禀赋是不同的,有人身上被加入了黄金,这些人是最可宝贵的,是统治者;被加入白银的人是护卫者;被加入铁和铜的人便是农民等生产者。人生下来体质和智力上的差别,适合不同职务。在论述当中,柏拉图特别提到了对护卫者怎样接受训练接受教育的问题,柏拉图认为很难找到比“用体操来训练身体,用音乐(包括音乐、文学之义)来陶冶心灵”更好的教育了。他们不能听不相干的人讲不相干的故事,不能让他们的心灵接受许多他们成年之后不应该有的一些见解。例如,首先就应抛弃把最伟大的神描写得丑恶不堪的故事。
  关于讨论个人正义,柏拉图认为,一个正义的人和一个正义的国家无区别,“个人在自己的灵魂里具有和城邦里所发现的同样的那几种组成部分”,即欲望、激情、理智,“我们每一个人如果自身内的各种品质在自身内各起各的作用,那他也就是正义的,即也是做他本份的事情的”,而“理智既然是智慧的,是为整个心灵的利益而谋划的”,因此理智应该起领导作用;激情应服从并协助理智;欲望会使人感到快乐,但愿望过强会使人变得邪恶。一个人正义的人其灵魂的三部分应该协调与和谐,而不正义应该就是三种部分之间的斗争不和、相互间管闲事和互相干涉。[12]
  国家正义一方面是个人的前提,个人正义则是国家正义的基础。“个人灵魂达到正义,每个人就会以其个人的正义的行为参与适合自己本分的工作,参与实现国家的正义”。[13]
  五、结语
  《理想国》中心内容是讨论正义,整部作品内涵精深,对后世影响极大。
  该书共十卷,第一、二卷主要是关于什么是正义以及正义与不正义谁更有利的问题,分别先后与克法洛斯、玻勒马霍斯、色拉叙马霍斯的讨论和辩驳。但此间并为完全论述究竟何为正义。
  从第二卷后部分至第四卷,柏拉图论述了自己的正义理论,但最后也未定义出什么是正义,而是把正义分为国家正义与个人正义来进行讨论。
  第五、第六、第七卷,柏拉图论述了怎样实现正义,其中论及“公有制度”,教育问题,还包括哲学王之治。
第八、九卷,谈到了国家正义的落败,在柏拉图看来,虽然哲学王之治甚好,但也会有错误,会使得国家衰落,典型的就是出现僭主政制。
  第十卷后部分,柏拉图叙述一个故事,即一个名叫厄洛斯的勇士死后在另一个世界所看到的情景,虽然其中很多细节较难理解。但就书的末节来看,柏拉图似乎是要“我们”渡过所谓“勒塞之河”,而不在这个世上玷污了我们的灵魂。而且还告诫:灵魂不死,能忍受一切恶与善。让我们追求正义与智慧,穷毕生来探索正义,应该说是又回到了对正义问题探讨的开端,似乎与有我们所谓的“路曼曼其修远兮,吾将上下而求索”有异曲同工之意。



参考文献:
[1]修昔底德:《伯罗奔尼撒战争史》。
[2]严存生主编:《西方法律思想史》,湖南大学出版社,第44页。
[3][英]弗朗西斯•麦克唐纳•康福德:《苏格拉底前后》,上海人民出版社。
[4]姚介厚著:《〈国家篇〉导读》,四川教育出版社。
[5][古希腊]柏拉图:《理想国》,郭斌和、张竹明译,商务印书馆2002年版,第6页。

关于印发吉安市物业管理办法(试行)的通知

江西省吉安市人民政府办公室


关于印发吉安市物业管理办法(试行)的通知

吉府办发〔2007〕14号


井冈山管理局,各县(市、区)人民政府,市政府各部门:

《吉安市物业管理办法(试行)》已经市政府第十二次市长办公会议研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。




二〇〇七年六月二十八日



吉安市物业管理办法(试行)


第一章 总 则

第一条 为规范吉安市物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理,以及对物业管理活动的监督管理。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围,具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称业主,是指房屋的所有权人。

本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业,是指依法成立,并取得物业管理企业资质的从事物业管理服务的企业。

第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县(市)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

规划建设、城管、公安、消防、物价、工商等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责共同做好物业管理的有关工作。

街道办事处、社区居委会负责组织召开首次业主大会选举产生业主委员会。街道办事处负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调和指导。

第二章 物业管理分工

第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业管理企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责;物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理,由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业管理企业负责。

第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业管理企业负责,生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站。

第十条 高层楼(七层及以上,下同)以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼(七层以下,下同)以楼外自来水表为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等,属于共用设施设备的,由物业管理企业负责维修管理;其它公共部分,由相关单位负责维修管理。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十二条 建立业主名册制度。

业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由开发建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第十三条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务。

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议。

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

(四)参加业主大会会议,行使投票权。

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权。

(六)监督业主委员会的工作。

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权。

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称维修基金)的管理和使用。

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十四条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则。

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

(四)按国家有关规定交纳维修基金。

(五)按时交纳物业服务费用。

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十五条 首次业主大会会议上的投票权数,按下列办法确定:

(一)住宅每套1票。

(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票,不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票;超过100平方米的,每超过100平方米计1票;超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会上所持的投票权数,不得超过全部投票权的30%。建筑面积的认定,按业主房屋所有权证记载建筑面积为准。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第十六条 首次业主大会会议可由街道办事处、社区居委会会同开发建设单位组织召开,房管、公安等部门应积极参与指导、监督。费用开支由物业开发建设单位承担。

业主大会和业主委员会成立后,由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊,或经过业主大会批准,在维修基金的利息收入中列支。

房地产管理部门对业主大会的成立和日常工作进行指导、监督。

第十七条 已实行前期物业管理的小区入住率达到60%以上的或者物业交付使用已满2年的,开发建设单位、业主应当向当地街道办事处和社区居委会提出召开首次业主大会的书面要求。

街道办事处、社区居委会应当在接到开发建设单位、业主书面要求的15日内,组织开发建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由开发建设单位代表和业主代表组成,其成员应为不超过15人的单数,成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的,由街道办事处、社区居委会会同当地物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

第十八条 筹备组应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知当地物业管理行政主管部门,当地物业管理行政主管部门可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式等。筹备组对业主投票的真实性负责。

第十九条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

(二)选举、更换业主委员会委员。

(三)选聘、解聘物业管理企业。

(四)制定维修基金的使用、续筹方案,并监督实施。

(五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(六)改建、重建建筑物及其附属设施。

(七)法律、法规或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责。

第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式;但应当持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人必须持有委托人的书面委托书方可确认其参加业主大会会议的资格。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,制定和修改物业管理区域共用部分和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生维护或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责等方面的规章制度必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的1/2以上通过;业主大会作出制定维修基金的续筹、使用方案,改建、重建建筑物及其附属设施依据有关法律和法规执行。

决定事项通过后应当在3日内,以公告形式在物业管理区域内予以公布。业主大会的决定对物业管理区域的全体业主具有约束力。

第二十一条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开1次。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十二条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主并告知当地社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十三条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织,是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责,履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会或业主代表大会,报告物业管理的实施情况。

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(四)草拟业主公约、业主大会议事规则或修订草案报业主大会通过,监督业主公约的实施。

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十四条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期3年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会,选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。

经依法选举产生的业主委员会备案时,房地产管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十五条 业主委员会的换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经20%以上的业主书面提议,街道办事处、社区居委会可以组织召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至9人组成,设主任1人,副主任1至2人。建筑面积2万平方米以下的物业,业主委员会设5人;建筑面积2万平方米以上的,每超出2万平方米可增设1人,最多不超过9人。

不足30户业主的单栋物业,经全体业主同意可以不成立业主委员会,直接由全体业主共同履行业主委员会职责,但必须选出1-3人的召集人。

业主委员会由主任召集,作出的决议,由组成人员的半数以上通过。1人1票。因业主入住时间短等原因,没有召开业主大会选出业主委员会的,可由当地社区居委会代业主委员会履行以下部分职责:

(一)召集业主大会会议。

(二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(三)监督业主公约的实施

第二十七条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主公约、业主大会议事规则,履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第二十八条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,将业主委员会和名单报当地房地产管理部门备案,同时抄报当地社区居委会。

业主委员会备案时,应提交以下资料:

(一)要求备案的报告;

(二)业主委员会登记备案表;

(三)业主大会会议记录;

(四)通过的业主公约、业主大会议事规则和选聘的物业管理企业的决议;

(五)业主委员会成员名单和基本情况。

第二十九条 业主委员会的活动经费,由全体业主共同分摊,具体数额和使用计划,由业主大会审议决定。

第三十条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家规定,不得与法律、法规、规章相抵触,业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不允许从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。

第三十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居委会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知当地社区居委会,并认真听取社区居委会的建议。

第三十二条 业主转让或出租物业时,应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件,对受让人或承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内,将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第四章 物业管理企业

第三十三条 从事物业管理企业应当具有独立的法人资格。县、(市)房地产管理部门须按国家规定对物业管理企业实行资质管理。

从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

第三十四条 物业管理企业的权利。

(一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定,并结合实际情况制定物业管理规定,管理物业区域和物业。

(二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费。

(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为。

(四)要求委托人协助管理。

(五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

(六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。

第三十五条 物业管理企业的义务。

(一)履行前期物业服务合同或物业服务合同,对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新。

(二)根据合同约定,对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的保障服务。

(三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复。

(四)车辆进出及停放管理。

(五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范。

(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理。

(七)根据业主的生活需求,开展其它特约物业服务。

(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督,协助做好社区管理、社区服务工作。

第三十六条 未实施物业管理的住宅小区或不具备实施物业管理的居民小区,由社区居委会负责组织落实物业管理工作。

第五章 前期物业管理

第三十七条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位负责选聘或委托物业管理企业实施前期物业管理,签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般为2年,期满后,原前期物业服务合同自然延期,但最多不超过3个月。

物业销售(预售)时,开发建设单位选定的物业管理企业和物业买卖人应当签订前期物业管理服务协议。

成立了业主大会,业主、业主大会应当选聘物业管理企业,并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业管理企业,原前期物业服务合同无论是否到期,均自然终止。

物业管理企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同必须使用建设部制订的《前期物业服务合同》(示范文本)。

无论是前期物业服务合同、物业服务合同,物业管理企业均应当在合同签订之日起15日内,将合同报当地房地产管理部门备案,同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月,物业管理企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会,并在小区进行公告。

第三十八条 开发建设单位应在物业销售(预售)之前,制订前期物业管理服务方案,并作为商品房预售方案的组成部分,在办理物业预售许可证时提供。

物业管理服务方案应包括以下内容:

(一)根据建设部示范文本制定的业主临时公约;

(二)明确拟实行的服务等级、服务项目和各服务项目的收费标准;

(三)物业管理用房的面积及具体位置等。

第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制定的业主临时公约,不得侵害买受人的合法权益,并在销售物业前向物业买受人明示,并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明,由此产生的纠纷由开发建设单位负责。

物业买受人与开发建设单位签订买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺,并作为附件载入商品房买卖合同。

第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十一条 在前期物业管理期间,房屋出售之日至物业综合竣工备案验收之日的当月发生的物业服务费由开发建设单位承担;从物业综合竣工备案验收之日的次月起至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由业主按照物业买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业买卖合同未约定的,由开发建设单位承担。

前期物业服务收费具体标准由当地物价主管部门批准。

第四十二条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,开发建设单位不得转让。

第四十三条 物业管理企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并签字认可。物业管理企业应参与业主对所购物业交付验收手续。

第四十四条 在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备施工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件。

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交业主委员会。

第六章 物业的使用、管理和维修

第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列比例配置物业管理用房,并配备独立的水、电。

(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置。

(二)单栋住宅楼原则上至少要配套一间房屋作为物业管理用房。

物业管理用房的配置不得少于50平方米建筑面积。

物业管理用房的所有权为物业管理区域的全体业主共同所有。

第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业,未经其他业主和相关部门同意,不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。

业主或物业使用人进行室内装修、维修、检修工程的,应当遵守《住宅使用说明书》和业主公约,并与物业管理企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》。

第四十七条 房屋室内装饰装修管理服务协议应包括以下内容:

(一)装修、维修、检修工程的实施内容和期限;

(二)允许施工的时间;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)服务费用与违约责任;

(七)其他需要约定的事项。

第四十八条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,改变或破坏房屋外貌,改变房屋用途;

(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等;

(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

(四)利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动;

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)践踏、占用绿地,占用通道等共用场地;

(二)擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观,违反规定安装外墙防护设施,损毁设施、设备,危及房屋安全;

(三)乱搭乱建,在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用;

(四)乱停乱放车辆;

(五)破坏绿化,损毁树木、园林艺术雕塑,影响景观;

(六)乱抛乱堆垃圾杂物,倾倒余土废渣,堆放排放有毒物质,污染环境,存放易燃、剧毒、放射性等危险物品;

(七)饲养禽畜;

(八)发生超过国家规定标准的噪音;

(九)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十)擅自取用地下水;

(十一)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第五十条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时,须事先告知物业管理企业,接受物业管理企业监督,确保区内物业完好,工程垃圾应及时清理,工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。

第五十一条 有关施工单位因施工或检修,损坏了区内物业的,应给予赔偿。

第五十二条 建筑物的维修责任明确的,由责任人负责维修,其他则按下列规定执行:

(一)房屋自有部分由业主或使用人负责维修;

(二)毗连部分,由毗连部分的业主共同负责维修;

(三)建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同负责维修;

(四)物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全体业主共同负责维修;

(五)房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房屋安全及公共安全的,由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的,经业主大会同意后,由物业管理企业进行维修,其费用由业主或使用人承担。

第五十三条 物业共用部位、共用设施设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。

物业管理区域物业共用部位、共用设施设备遭人为损坏的,由责任人负责赔偿、维修。

第五十四条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,并按有关规定办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签订协议,并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。

第五十五条 商品住宅维修基金的筹集、使用和管理按照《吉安市商品住宅维修基金管理办法》的规定执行,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新和改造。

业主委员会成立后,房地产管理部门应及时将维修基金移交给业主委员会,由业主委员会自行管理。房地产管理部门应加强指导和监督。

开发建设单位在前期物业管理中,不得动用维修基金。

第七章 物业管理服务收费

第五十六条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。

第五十七条 物业管理服务收费包括下列项目:

(一)公共性服务收费,实行政府定价。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务,应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定,具体标准按照上级有关规定,报当地物价主管部门批准后公布执行。

(二)专项服务收费,实行政府指导价。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。具体标准按上级文件规定,报当地物价主管部门批准后公布执行。

(三)特约服务收费,实行市场调节价。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务,其收费由业主和物业管理企业协商议定。

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。

第五十八条 多层住宅物业管理公共性服务费收费标准,由物业管理企业根据实际提供的服务项目、服务水平、资质等级报房地产管理部门认定服务等级,再持服务等级认定文件和各项费用开支情况,向同级物价主管部门申报各项公共性服务内容收费标准。

物业管理服务等级的认定执行《江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准(试行)》。

第五十九条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成:

(一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等。

(二)共用部位,共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费。

(三)绿化养护费。

(四)公共环境清洁卫生费。

(五)安全秩序维护费。

(六)办公费。

(七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费。

(八)法定税金。

(九)经业主大会同意的其他费用。

(十)合理利润(普通住宅不超过10%,写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%)。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修基金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房屋所有权证的,以房屋所有权证记载的建筑面积为准,包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办房屋所有权证的,以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。

物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定,可以预收,除业主、使用人自愿外,一次最多可预收3个月的费用。

第六十一条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的,物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的,清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。

第六十二条 业主或使用人在办完购房或租赁手续(指交接钥匙)后的次月起,物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

已购买但未入住的(装修属未入住),业主按50%交纳物业管理公共性服务费。

未使用或入住的房屋,不交纳设备运行专项服务费。

前期物业管理期间物业服务收费按照第四十一条执行。

第六十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第六十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第六十五条 未经业主、主业大会或业主委员会委托,物业管理企业自行提供服务的,业主和使用人有权拒付。

第八章 法 律 责 任

第六十六条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害业主可向当地房地产行政主管部门申请调解,也可以请求人民法院予以撤销,并通告全体业主。

第六十七条 物业管理企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理,必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意,并在小区内进行公告,同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的,依据相关法律法规、规章予以行政处罚。

第六十八条 有下列情形之一的,由房地产行政主管部门依照《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定予以处罚:

(一)未取得资质证书从事物业管理的,或以欺骗手段取得资质证书的;

(二)开发建设单位不按规定配置物业管理用房的;

(三)未经业主大会上同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的;

(四)开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的。

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