合肥市房地产中介服务管理办法
安徽省合肥市人民政府
合肥市人民政府令
第81号
《合肥市房地产中介服务管理办法》已经2000年9月29日市人民政府第48次常务会议讨论通过，现予发布，自2001年1月1日起施行。
市长 车俊
二000年十月十三日
合肥市房地产中介服务管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强房地产中介服务管理，保障房地产中介服务活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内设立房地产中介服务机构从事房地产价格评估、房地产咨询、房地产经纪等中介服务活动的，应当遵守本办法。
房地产价格评估机构和住房置业担保公司的管理，国务院建设行政主管部门另有规定的，从其规定。
第三条 本办法所称房地产中介服务，是指为商品房销售、房地产转让、抵押、租赁等活动提供价格评估、信息咨询、置业担保、代理或策划的有偿服务行为。
第四条 市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称主管机关）主管本辖区内房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务机构
第五条 从事房地产中介服务业务，应当设立房地产中介服务机构。设立房地产中介服务机构应当具备以下条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有3名以上取得房地产中介服务执业资格的人员；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第六条 申请设立房地产中介服务机构的程序：
（一）向工商行政管理机关申请企业名称核准登记；
（二）按规定向主管机关申请取得房地产中介服务资质；
（三）持房地产中介服务资质证明等文件、资料向工商行政管理机关申请设立登记；
（四）取得营业执照之日起30日内到主管机关备案，并到税务机关办理税务登记和到物价部门申请办理《安徽省经营性服务收费许可证》。
设立外商投资企业与股份有限公司从事房地产中介服务业务，按规定应当取得房地产中介服务资质的，申请人在审批机关作出批准决定前，应当向主管机关申请取得房地产中介服务资质。
第七条 房地产中介服务机构自向主管机关备案之日起1年的，可向主管机关申请核定房地产中介服务资质等级。
受理申请的主管机关应当根据房地产中介服务机构的注册资金、执业人数、经营年限等条件按下列标准核定其资质等级，并发给人民政府房地产行政主管部门统一印制的资质等级证书：
一级机构：注册资金100万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于10人，其中具有房地产中、高级经济师资格的人员不少于3人；从事房地产中介服务的资历3年以上；坚持台账制度，报表及时、准确，合同规范，按规定收费，无违法违章行为。
二级机构：注册资金50万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于6人，其中具有房地产经济师资格的人员不少于2人；从事房地产中介服务的资历2年以上；台账、报表齐全，按规定合理收费，无违法违章行为。
三级机构：注册资金10万元以上，持有房地产经纪人资格证书的人员不少于3人；从事房地产中介服务的资历1年以上；有台账及统计报表，按规定合理收费，无违法违章行为。
第八条 房地产中介服务机构按其资质等级经营相应的中介服务业务：
（一）一级机构可为商品房销售、房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理、策划服务；
（二）二级机构可为商品房销售、房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理服务；
（三）三级机构可为房地产转让、抵押、租赁等活动提供信息、咨询、代理（不含预售商品房代销）服务。
未取得房地产中介服务资质等级证书的房地产中介服务机构，可以经营与三级机构业务范围相同的中介服务业务。
第九条 实行房地产中介服务机构资质等级年度审核制度。主管机关应每两年对房地产中介服务机构的资质等级进行评定，按本办法第七条规定的条件核定其相应的资质等级，并公布具有资质等级的房地产中介服务机构名单。
第十条 房地产中介服务机构变更原登记事项的，应当依法向工商行政管理机关申请办理企业变更登记，并向主管机关、税务机关和物价部门办理变更登记。
房地产中介服务机构因破产、歇业或其他原因终止的，应当依法向工商行政管理机关办理企业注销登记，并向主管机关、税务机关和物价部门缴纳有关证、照。
第三章 执业人员
第十一条 实行房地产中介服务人员执业资格认证和执业注册登记制度。从事房地产经纪、咨询业务的，须经市人民政府房地产行政主管部门会同市工商行政管理机关考试和资格认定，取得房地产经纪人资格证书，并经执业注册登记，取得执业证。未取得房地产经纪人资格证书和执业证的人员，不得从事房地产中介服务业务。
第十二条 申请人向主管机关申请取得房地产中介服务人员执业证的，应当提交下列文件：
（一）申请书及身份证明；
（二）房地产经纪人资格证书；
（三）申请人与所在房地产中介服务机构签订的劳动合同；
（四）在房地产中介服务机构实习满1年的证明。
第十三条 有下列情形之一的，不得申请取得房地产中介服务人员执业证：
（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力；
（二）国家机关工作人员；
（三）被吊销房地产经纪人资格证书；
（四）法律、法规规定的其他禁止从事营利性活动的人员。
第十四条 主管机关对申领房地产中介服务执业证的申请人，符合规定条件的，应当在7个工作日内核发执业证；不符合规定条件的，不予核发执业证，但应当向申请人说明理由。
第十五条 取得房地产中介服务执业证的人员（以下简称执业人员）应当在一个房地产中介服务机构执业，不得同时在两个或者两个以上的房地产中介服务机构执业。
第十六条 实行执业证年度注册制度。主管机关应当每年对房地产中介服务人员执业证进行年度注册。未经年度注册的，不得执业。
第十七条 主管机关应当每年对房地产中介服务机构的执业人员条件进行检查，并公布检查合格的机构名单。对检查不合格的机构，主管机关应责令其在180日内予以改正，增补执业人员；逾期不改正或者未增补执业人员的，不得从事房地产中介服务业务。
第四章 中介服务业务
第十八条 依法设立的房地产中介服务机构从事房地产中介服务业务应当遵守下列规定：
（一）按照核准的业务范围或核定的资质从事经营活动；
（二）按照物价部门规定的标准收取中介服务费用，并实行明码标价，开具税务发票，依法纳税；
（三）建立健全财务会计账册和业务台账；
（四）接受主管机关和其他有关行政管理部门的指导和监督检查。
第十九条 房地产中介服务机构在取得执业证的执业人员调离本机构，致使本机构的执业人员数量未达到规定条件的，应在180日内增补执业人员。
第二十条 房地产中介服务机构发布房地产中介服务广告应当真实、合法、准确，并应在广告中载明中介服务机构的资质等级证号，不得发布夸大、虚假的广告。
第二十一条 拍卖房地产的，拍卖人须持房屋所有权证、国有土地使用权证、生效法律文书到主管机关核查房屋权属无争议后，方可拍卖。
第二十二条 房地产中介服务机构与委托人之间因履行合同发生争议，当事人可申请主管机关、工商行政管理机关或者其他有关机关调解解决。调解机关应当按照《中华人民共和国合同法》有关委托合同和居间合同的规定进行调解；调解不成或者当事人不愿调解的，可依法申请仲裁机构仲裁或者依法向人民法院提起诉讼。
第二十三条 执业人员承办业务，由其执业所在的房地产中介服务机构统一接受委托。禁止执业人员以个人名义接受委托。
第二十四条 执业人员违法执业或者因过错给委托人造成损失的，由其所在的房地产中介服务机构承担赔偿责任。房地产中介服务机构赔偿损失后，可以向有故意或者重大过失行为的执业人员追偿。
第二十五条 执业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
（二）采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂或者恶意串通等手段招揽业务、促成交易；
（三）故意提供虚假情况、隐瞒与订立合同有关的重要事实；
（四）伪造、涂改、转让房地产经纪人资格证书或房地产中介服务人员执业证；
（五）允许他人以自己名义从事房地产中介服务业务；
（六）同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构执业；
（七）法律、法规禁止的其他行为。
第五章 法律责任
第二十六条 违反本办法的规定，有下列第一项至第二项行为之一的，由主管机关责令其停止违法行为、限期改正，处以警告，可并处10000元以下的罚款；有下列第三项至第五项行为之一的，由主管机关责令其改正，情节严重的，注销执业证书，可并处1000元以下的罚款：
（一）未取得房地产中介服务资质，擅自从事房地产中介服务业务的；
（二）超越业务范围或者核定的资质等级从事经营活动的；
（三）违反本办法第十七条的规定，经主管机关年审不合格，逾期不改正或者未增补执业人员，仍从事房地产中介服务业务的；
（四）未取得房地产中介服务执业资格证书或者未经执业注册登记，擅自从事房地产中介服务业务的；
（五）违反本办法第二十五条规定的。
第二十七条 主管机关工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、收受贿赂的，由其所在单位、上级主管部门或者行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十八条 本办法施行前按规定应当取得房地产中介服务资质的房地产中介服务机构未申领房地产中介服务资质的，应自本办法施行之日起180日内向主管机关申请取得房地产中介服务资质。
第二十九条 本办法自2001年1月1日起施行。
近年来,随着基层检察院检察工作的专业化、科技化水平的不断提高,检察技术工作在检察工作中的作用也越来越大。其中,文证审查工作更是成为基层检察院技术部门日常工作中的重要工作内容。文证审查是人民检察院技术部门根据《刑事诉讼法》和《人民检察院刑事诉讼规则》等有关规定,对检察机关所办案件涉及的技术证据进行的专门审查,是检察技术履行职能的重要体现和重要手段。由于技术性证据本身具有的技术性,对没有相应专门知识的案件承办人员来说,正确审查认定,确定是否具有可采性,是个难题,而文证审查可以协助案件承办人员正确审查技术性证据,确保案件质量。
邯山区人民检察院紧紧围绕检察工作中心开展文证审查工作,充分发挥检验鉴定和文证审查在法律监督职能中的辅助侦查、配合审查的职能作用,较好地解决了实践中的一些问题,对相关问题的认识也进一步理解。这些共识主要体现在以下方面。
一、文证审查是检察技术的一项专门性工作
我国对检察技术文证审查的规定是分散在各规范性法律文件中的。比如,《人民检察院刑事诉讼规则》第二百五十七条第二款规定:“审查起诉部门对审查起诉案件中涉及专门技术问题的证据材料需要进行审查的,可以送交检察技术人员或者其他具有专门知识的人员审查。检察技术人员或者其他具有专门知识的人员审查后应当出具审查意见”。这一款规定可能是目前确立检察技术部门进行文证审查唯一的法律依据。又如,1988年1月28日颁布施行的《人民检察院法医工作细则(试行)》第二十条规定:“法医文证审查主要是对起证据作用的法医鉴定书,司法精神病学鉴定书,医疗事故鉴定意见书,病历以及现场勘验、调查访问等文证材料进行审查,并出具文证审查意见书。”其中最能说明检察技术文证审查涵义的当是《人民检察院刑事诉讼规则》第二百五十七条第二款。对该款规定的理解最起码可以得到以下几点信息:(1)文证审查的主体是检察技术人员或者其他具有专门知识的人员;(2)文证审查的对象是涉及专门技术问题的证据;(3)文证审查是运用专门知识的过程;(4)文证审查是证据审查活动的一部分。(5)文证审查应当产生审查意见。(6)文证审查可以在审查起诉阶段进行。(7)文证审查程序的启动是承办案件部门的委托。根据以上分析,检察技术文证审查是指检察技术部门接受案件承办部门的委托,由具有专门知识的检察技术人员或者其他具有专业知识的人员运用专门知识,对需要审查的技术性证据的合法性、科学性、客观性、规范性等进行审查并出具审查意见的一种专门性活动。
二、文证审查是检察技术工作的重要职能
文证审查是检察技术工作的重要职能,是搞好其它检察技术工作的基础。科学客观的文证审查,是案件诉讼顺利进行的保障。我院技术科干警虽然不具备文证审查的资质,但他们仍然把文证审查的工作重点,放在了对案件质量的把握上,加大了文证审查的工作力度。在日常工作中,他们通过不断加强部门和自身的学习交流,深挖潜能、集思广益,力求以客观细致的工作态度,扎实做好文证审查工作。同时,坚持主动与各业务部门联系、沟通,只要是办案需要,技术人员立即配合,深入各业务部门或各办案组了解案情,就案件中的技术问题提供帮助,协助及时收集固定证据,确定鉴定目标和方向,用客观、公正、严谨的技术鉴定,为惩治犯罪提供科学的依据,充分发挥了办案的辅助作用,当好了技术顾问,保证了案件质量。最高人民检察院在《关于贯彻〈全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定〉有关工作的通知》中明确提出:“各级检察技术部门要围绕‘强化法律监督,维护公平正义’的检察工作主题,着眼于提高检察机关法律监督能力,加大对批捕、公诉工作中技术性证据的审查力度,积极开展文证审查工作,为检察机关履行法律监督职能提供技术保障。”
三、文证审查是运用检察技术审查证据的诉讼活动
文证审查的内容应当包括对技术性证据的程序审查和技术性证据的实体审查。技术性证据作为证据的一种,其产生的目的是为了认定案件的事实。从现行法律制度对证据种类的规定来说,技术性证据应当包括鉴定结论、勘查、检查笔录、视听资料。从技术性证据的表现形式来说,应当包括鉴定结论、检验报告、声像资料、现场勘查笔录等。从专业划分,技术性证据资料应当包括法医学技术性证据、文检技术性证据、痕检技术性证据、司法会计技术性证据、视听技术性证据、计算机技术性证据等。根据我国的证据理论,证据必须具有合法性、客观性和关联性。在证据的收集上,要求由法定的主体依照法定的程序收集,并且以法定的形式表现出来。这就是证据的程序性要求。在实体上,用作定性、定案根据的证据必须有相应的证明力,必须是客观存在的,而不是主观臆断的东西,同时要求要与待证事实有必要的客观联系。技术性证据的实体审查:它是文证审查的核心。实体审查涉及到以下内容:(1)作出技术性证据的材料是否真实、充分、可靠。不充分的要及时补充或提出退查意见。(2)作出技术资料的鉴定人的鉴定方法是否科学、鉴定标准运用是否正确、鉴定结论的科学依据是否充分。(3)作为技术性证据的鉴定结论是否正确,涉及到鉴定时机是否适宜、根据不同情况可进行复核鉴定、重新鉴定、补充鉴定或提出退查意见。(4)鉴定结论等技术性证据与其他证据之间的关系也是文证审查的组成部分,不论是同一性还是排斥性的关系,都应进行全面审查,以防止鉴定有误或其他证据有误造成冤假错案。文证审查本质上是一种证据审查活动,必须遵循证据审查的法则,既进行程序性审查,也进行实体性审查,这样才能确保用作定案根据的技术性证据具有合法性、客观性、关联性。
四、文证审查既有辅助性又有独立性
文证审查本质上是证据审查活动的一部分,只是因为其是由具有专门知识的人员运用专门知识对特定的对象技术性证据进行审查,在这个意义上说,文证审查具有辅助性,也就是辅助承办案件的检察人员审查证据。但是,从另一种意义上说,文证审查又是独立的,不受承办案件的检察人员的左右,而只是服从于技术性证据的产生规律,独立作出技术性证据是否具有客观真实性、科学可靠性和规范性的审查意见。开展文证审查,既是确保案件质量的需要,也是检察机关内部监督制约和监督侦查活动的需要。
五、文证审查具有较强的法律监督职能
检察技术部门指派或聘请具有相应专业知识、能力和资格的技术人员对技术性证据进行审查,并提出自己的审查意见,可以为案件承办人员正确审查认定技术性证据,防止因技术性证据审查认定不准确而影响案件质量。文证审查可以监督案件承办部门依法公正的审查办理案件。按照检察理论,检察机关作为国家的法律监督机关,不但要对外监督侦查机关、审判机关和其他国家机关正确执行法律,而且在检察机关内部各个部门之间也要相互监督,确保检察机关正确履行职责。甘肃省人民检察院制定的《检察技机关工作规程》中文证审查是检察技术部门履行法律监督职责的一项重要工作,是正确的。检察技术部门开展文证审查工作,实际上是介入到案件的办理之中,对案件承办部门起到了监督制约的作用。首先是检察技术人员通过文证审查,从证据审查角度上监督案件承办部门。其次是检察技术人员在进行文证审查过程中,了解到案件的相关材料,甚至接触到案件当事人等,对案件承办部门也起到监督制约的作用。一方面,检察技术人员的介入无形中对案件承办人员的行为起到了监督作用;另一方面,如果检察技术人员发现了案件承办人员有违法行为,既可以直接指出,也可以向案件承办人员所在的检察院领导反映或汇报,使案件承办人员的违法行为受到相应的处理。文证审查可以为案件承办部门依法监督侦查活动提供依据。检察技术人员在文证审查过程中可能发现侦查人员在收集技术性证据或者其他证据时有违法行为,或者在办理案件时有其他违法行为,可以以书面或口头告诉或者建议案件承办部门,由案件承办部门依法向侦查机关提出纠正意见或者依法作其他处理。当前,一些检察人员认为文证审查不重要,甚至认为文证审查可有可无,其原因既有主观方面的因素,也有客观方面的因素,但是没有客观、公正地评价文证审查的作用也是一个原因。
通过以上分析可以看出,检察技术文证审查作为检察技术部门履行职责的一项重要工作,理应得到重视。加强检察机关文证审查工作力度不仅是检察机关履行法律监督职能,进一步规范办案程序,严格执法,维护公平正义的必要环节,而且还是化解矛盾,消除上访风险的重要手段。文证审查由此发挥着自己应有的作用。
（作者系河北省邯郸市邯山区检察院副检察长）
