谨防买卖停车位的房地产消费陷阱
邓光达
商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。
对外贸易经济合作部、公安部、交通部关于规范外派海员办证、出境管理工作的通知
对外贸易经济合作部 公安部 交通部
对外贸易经济合作部、公安部、交通部关于规范外派海员办证、出境管理工作的通知
1995年3月30日，外经贸部、公安部、交通部
各省、自治区、直辖市、计划单列市外经贸委（厅、局），公安厅（局），各港务（航）监督：
我国外派海员自1979年起步以来，发展迅速，至今已累计派出近14万人次，目前在外近2万人，取得了显著的社会、经济效益。在业务发展过程中，国家虽制定了一些规定，但还不够完善。为了规范管理，保证我国外派海员的顺利发展，现就有关事项通知如下：
一、外派海员（含持海员证的渔工，下同）是我国外派劳务的一个重要组成部分。外派海员的经营者，必须是经外经贸部批准的具有外派海员经营权的公司。各外派单位及其外派海员必须严格遵守我国及有关国家（地区）的法律规定，符合国际惯例。
二、外派海员出境，必须按《公民出境入境管理法》第七条规定，向有关港务监督申请办理海员证；如因前往国家（地区）入境或过境签证的需要，应同时向有关外事部门申请办理护照。
外派海员的出国审查、任务审批和海员证、护照的申办程序和要求，按国家主管部门的有关规定执行。
三、海员证的有效期，依照《海员证管理办法》第十一条的规定，颁发机关可按多于外派海员出境执行外派任务所需时间（以与雇主所签合同为准）半年至一年予以办理，最长不超过5年。
四、为了简化外派海员出境手续，进一步促进外派海员业务发展，根据《海员证管理办法》第十七条和《关于简化我国海员出境手续的通知》（港监字〔1992〕204号）的规定精神，同时具备下列条件的公司，可通过所在省（自治区、直辖市、计划单列市）外经贸主管部门向外经贸部提出申请，经外经贸部（合作司）审核后由国家港务监督局和公安部边防局批准，授予该公司以《海员出境证明》（式样见附件一）签发权：
（一）经外经贸部批准具有外派海员经营权的公司（名单见附件二）；
（二）近两年年均外派海员超过300人，期末在外人数在500人以上的公司（以上报政府主管部门的正式统计报表为准）；
（三）近两年来在经营外派业务中没有出现违法违纪现象的公司；
（四）公司内部外派海员制度健全、管理严格。
五、跨地区、跨部门选派外派海员，外派公司必须与海员所在单位签定合作协议，明确双方权利、义务和责任。已持有原地海员证的海员，可凭外派公司与海员所在单位签订的协议由具有出境证明签发权的单位、公司开具《海员出境证明》。
六、外派海员办理出境手续时，须按下列规定向边防检查机关提交有效证件和文件，边防检查站查验无误后放行：
（一）外派海员乘坐服务船舶出境（即在国内港口登船），应持有效海员证和具有外派海员经营权的外派公司出具的介绍信（式样见附件三）。
（二）外派船员乘坐服务船舶以外的交通工具出境（即在境外港口登船），应持有效海员证，并按正常旅客办理出境手续。但如前往或途经国家（地区）办理入境、过境签证需要，应同时持有由外派公司事先办妥签证的有效护照；如前往免办签证国家（地区），应同时持有有权出具《海员出境证明》的单位出具的《海员出境证明》和前往国家（地区）的代理出具的担保函（传真件或复印件）。
凡途经香港的外派海员，均须持有《海员出境证明》。
七、各有关边防检查机关、港监部门应严格执法、秉公办事。各外派公司不得为非外派海员办理《海员出境证明》或其他出境证件。如发现弄虚作假，利用外派海员渠道偷渡非法移民或乱收费的，要追究经办人和直接领导人的经济、法律责任，情节严重、触犯法律的，移交司法机关处理，并对有关外派公司作出暂停直至取消办证权、经营权的处理。
附件一
海员出境证明
证字第 号
各边防检查站：
兹证明 等 人，需前往 （国家、地区）登船工作，请查验海员证，准予出境。
本证明自发证之日起3个月内一次出境生效。
（签证：免签、在境外办）
年 月 日
（盖 章）
附：海 员 名 单
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注：1．海员人数多时，可另纸附名单，但需加盖单位骑缝章。
2．出境时由边防检查站查验收存。
3．开具证明时请在“免签”或“在境外办”字样上打“√”。
附件二：具有外派海员经营权的公司名单
1．中国海员对外技术服务公司
2．中国海洋工程服务有限公司
3．中国远洋对外劳务合作总公司
4．中国对外贸易运输总公司
5．中国福建国际经济技术合作公司
6．中国浙江国际经济技术合作公司
7．中国江苏国际经济技术合作公司
8．中国山东国际经济技术合作公司
9．中国辽宁国际经济技术合作公司
10．中国广东国际合作（集团）公司
11．中国吉林国际经济技术合作公司
12．中国上海对外经济技术合作公司
13．中国天津国际经济技术合作公司
14．中国厦门国际经济技术合作公司
15．中国大连国际合作（集团）股份有限公司
16．中国宁波国际经济技术合作公司
17．中国广州国际经济技术合作公司
18．中国福州国际经济技术合作公司
19．泉州国际经济技术合作公司
20．漳州国际经济技术合作公司
21．中国武汉国际经济技术合作公司
22．中国青岛国际经济技术合作公司
23．威海对外经济技术合作股份有限公司
24．烟台国际经济技术合作公司
25．中国海洋航空公司
26．中国深圳国际合作（集团）股份有限公司
27．中国湖北国际经济技术合作公司
28．中国海南国际经济技术合作公司
29．上海对外劳务合作公司
30．福建省对外交通劳务合作公司
31．厦门市轮船总公司
附件三
公司
介 绍 信
：
兹有我公司外派海员 等共 名，将派往 国家（地区） 港登上 公司
籍 轮船（英文船名 ）工作。船员名单附后，请予验证放行。
此 致
敬 礼
（盖 章）
一九九 年 月 日
附：海 员 名 单
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| 姓名 | 海员证号码 | 姓名 | 海员证号码 |
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