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论我国作品中虚拟角色名称商品化权的法律保护/王玉玺

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 16:30:41  浏览:8681   来源:法律资料网
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角色商品化现象以有组织的形式出现,始于20世纪30年代美国迪斯尼公司专门对米老鼠、唐老鸭和高菲狗等动画角色的二次商业性开发。之后政界、演艺界的名人形象、各种各样的虚构人物形象、虚拟动物形象、角色的名称以及各种角色标识的运用都成为角色商品化的重要组成部分。其中,虚拟角色的名称虽然不如虚拟角色形象那样生动直观,但知名角色的名称也能够使消费者联想到整个角色本身,产生感染情绪。因此,虚拟角色的名称常常伴随角色形象一同被商品化运用,甚至单独使用,虚拟角色名称的商品化现象应运而生。

  (一)虚拟角色名称商品化权的含义

  我国现行立法中没有商品化权的规定,从理论上看,虚拟角色名称的商品化权应当从属于虚拟角色商品化权,而虚拟角色商品化权又是角色商品化权理论体系的一部分。因此,要想了解虚拟角色名称商品化权的含义,需要从整个角色商品化权体系来把握。在两大法系的发达国家,至今尚无专门法律来明确这一权利,只是在判例和学说中都有所体现。在美国,商品化权经历了从附属于隐私权到从隐私权中分立出来的演变过程。美国理论界根据当时被频繁应用于商业领域的对象,将“Merchandising Right”(商品化权)分为“Right of Publicity”(形象权)和“Right in Characters”(角色商品化权)。把各类角色分为真实人物(如影视角色中的历史人物或现实仍活着的人物)和虚拟角色(如米老鼠)两类来保护,相关的权利被分别列入“Right of Publicity”和“Right in Characters”。[1] 因此,虚拟角色名称商品化权即属于“Right in Characters”。

  日本在20世纪60年代引入了“Merchandising Right”的概念,并将其直译为商品化权。在20世纪80年代,成立了“商品化权保护协会”等民间组织。在日本,商品化被描述为形象“对顾客的吸引力”——在某些商品上使用著名人物的形象或姓名、虚构人物或动物的形象或名称,吸引顾客,从而增强商品的购买力。[2] 而德国学者Schertz对商品化的定义是“为了旨在销售商品和提供服务(包括促销与广告)的经济用途,权利人自己或者通过授权给第三人,除了常见的主要应用之外,广泛地二次利用群众所喜闻乐见的人物,特别是虚构形象、真实人物、姓名、标题、图章(Signets)、标识语、声音、装潢要素、设计和画片(除去其自身的活动和表现领域外)。”[3]

  在1993年11月世界知识产权组织(WIPO)国际局公布的研究报告中,将角色商品化权(Right in Characters)描述为:虚拟角色的创作者,或该角色的真实人物,或其他一个或多个经授权的第三方,对于角色的主要个性特征进行改编或二次利用,通过将该形象与不同的商品或服务相联系,使得预期的消费者因为对该形象的熟悉和认同而购买该商品或服务。[4] 因商品化涉及的客体不同,法律保护的范围与期限也不同,角色商品化又可分为三类,即虚构角色的商品化和人格的商品化(即真实人物的商品化)以及介于两者之间形象的商品化。[5]

  上述各国学说和WIPO的定义虽然对于角色商品化权的表述不完全相同,但都将其视为一种商品或服务的营销手段,并基本分为真实角色和虚拟角色两个范畴。我国对于这一问题的理论研究起步较晚,目前国内法学界较有代表性的观点大致有以下几种:(1)形象权说。该说认为:“角色商品化权就是作品中真人的形象(如在世之人的肖像)、虚构人物的形象,创造出的人及动物形象,人体形象等被付诸商业性使用的权利。”[6] (2)虚构角色说。该说将角色商品化权定义为“是著作权人使用其作品之角色印刷于销售的商品之上的专有权利。”[7] (3)公开形象权说。该观点将角色商品化权称为“公开形象权”。[8] 该定义将形象划分为两大层面:一是狭义的形象权,即在商业活动中利用名人形象的独占权,主要是指那些具有实质人格特征因素的形象,如姓名、肖像、签名、声音等。二是广义上的形象权。这一范畴除包容狭义形象权内容外,还主张那些与有生命特征难以联系,但又具有商业开发价值的观念性内容(如,甲A、有特殊含义的数字等)也可列入角色商品化权保护范围之内。(4)商品化权说,该学说认为,所谓商品化权是指能够创造商业信誉的人物或动物角色、形象、著名作品名称或片段,广为人知的标志或它们的结合进行商业性使用的独占权。[9]

  笔者认为,上述各种学说中,商品化权说的定义较为准确地揭示了角色商品化权的实质,包含的范畴超越了传统民法的“形象权”和“公开权”。因此,虚拟角色名称的商品化权可类推定义如下:所谓虚拟角色名称的商品化权,指的是权利主体利用文学艺术作品中虚构的角色名称,进行商业性的占有、使用、收益和处分的权利。

  (二)虚拟角色名称商品化权的性质

  国内学术界对商品化权的性质莫衷一是,归纳起来主要有“新型人格权说”、“新型知识产权说”、“无形财产说”。[10] 其中“新型知识产权说”得到了大多数学者的认可。

  笔者认为,虚拟角色名称商品化权是一种具有无形财产权益内容的新型的知识产权。其地位正如郑成思先生所论述的那样,“在一般民法与版权之间,以及在商标权、商号权、商誉权与版权之间,存在着一个边缘领域。正是像把工业版权领域问题无论放到工业产权领域还是版权领域解决,都不尽合理一样,把这一边缘领域的问题无论单放到人身权(或商标权等)领域还是单放到版权领域解决,也都难得出令人满意的答案。” [11]

  首先,虚拟角色名称商品化权既符合知识产权的本质,是一种对智力劳动成果收益的权利,也符合知识产权的特点,即存续和保护应当具有时间性和地域性,行使具有独占性,客体具有无形性等,因而是一种知识产权。《世界知识产权组织公约》第2条第8款将知识产权的范围界定为8个方面,角色商品化权可以放在最后一项——“在工业、科学、文学或艺术领域里一切其它来自于知识活动的权利”中,是著作权与广告使用权等的交叉。

  其次,虚拟角色名称商品化权虽然源于著作权等传统的知识产权,但又不能归于传统的权利领域,是一种新型的知识产权。这是由其独特的权利客体决定的。这种权利着眼于利用知名的虚拟角色名称的光环,使消费者产生好感,从而比较隐蔽地为产品赢得了一个有利的趋势,一种良好的感觉和支持。因此其权利的客体是虚拟角色名称在商业化运用中产生的感染力和吸引力,与传统著作权保护的作品、专利权保护的发明创造、商标权保护的商标有根本的不同。

  (三)虚拟角色名称商品化权的构成要件

  首先,从主体上来看,虚拟角色名称商品化权的主体应当是有权对虚拟角色名称进行商业化运用的自然人或法人等。根据财产性权利取得的一般原理,又可以分为原始主体和继受主体。一般情况下,创作文学艺术作品的作者是原始主体,享有虚拟角色名称商品化权各个方面的利益。而继受主体分为继承和契约两种情形。其中,通过签订契约来进行权利的转移应当是市场经济中对虚拟角色名称进行合法商业运用的有效手段,相关立法的完善和公众意识的提高也是解决目前社会中“搭便车”等无序现象的根本途径。值得注意的是,此处的权利主体不能够与著作权主体相混淆。著作权转移时,如无明确法定或约定情形,虚拟角色名称商品化权并不当然一并转移。这是因为两种权利的性质不同,带来的财产利益也往往相差悬殊。

  其次,从客体上来看,如前文所论述的,是虚拟角色名称在商业化运用中产生的感染力和吸引力,而非虚拟角色名称本身。这是因为虚拟角色名称在作者创作出来之后,并不当然产生商品化权,而是由原始主体自行或者经过转让,利用其进行广告宣传、产品装潢、企业名称、商标注册等,在流通过程中对消费者产生了无形的感染力和号召力,形成了商家和消费者之间的关系,才产生了虚拟角色名称的商品化权。这种感染力和号召力是权利主体所享有的权利和承担的义务所共同指向的对象,体现了基于对虚拟角色的控制、利用和支配行为而产生的商家与消费者之间的利益关系,因而是权利的客体。

  再次,从对象上来看,即虚拟角色的名称。具体来说,就是文学艺术作品,如小说、漫画、动画及影视作品中,作者根据自己的想象创作出来的,现实中不存在的人物、动物等其他角色的姓名、绰号等名称。一般来说,能够进行成功的商品化,有进行权利保护必要的虚拟角色名称应当依附于知名的角色,取得了良好的公众认同,能够为商家带来丰厚的利润,并且还未进入公有领域,从而可以排他地使用,如“刘老根”、“奥特曼”、“哈利·波特”等。笔者认为,从法理上看,自然人的姓名或企业的商号能够获得保护的原因在于其法律人格的独立性。相类似地,对于虚拟角色的名称,只有其依附的角色能够明显区别于他人创作的同名角色,具有显著的区分特征和鲜明的个性态度、语言风格、爱好习惯,从某种意义上说其人格已经可以独立于作品时,其名称才有保护的必要。在这种情况下,消费者对不同商业利用情境中的相同虚拟角色名称,可以容易地定位到同一角色。

  最后,从内容上来看,即权利主体占有虚拟角色名称、商业化运用、取得收益和进行转让等处分的权利。由于其具有无形财产权的性质,因而在权利实现方式上与其他财产权类似,可以分为积极权利和消极权利。积极权利是指权利主体自行运用和转让的权利,包括独占开发权、转让权、许可使用权等。消极权利则指禁止他人未经许可而擅自使用虚拟角色名称进行商品化的行为。


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北京市国有资产管理局、北京市财政局关于转发《国家国有资产管理局、财政部、中国人民银行三部门〈关于印发股份制试点企业国家股股利收缴管理办法的通?

北京市国有资产管理局等


北京市国有资产管理局 北京市财政局关于转发《国家国有资产管理局、财政部、中国人民银行三部门〈关于印发股份制试点企业国家股股利收缴管理办法的通知〉》的通知
北京市国有资产管理局等


各区县国有资产管理局、财政局,各股份制试点单位:
现将国家国有资产管理局、财政部、中国人民银行三部门《关于印发股份制试点企业国家股股利收缴管理办法的通知》转发给你们,结合北京市的情况补充通知如下,请一并认真贯彻执行。
一、凡我市设有国家股的股份制试点企业(以下简称试点企业)要严格按照国资法规发〔1992〕87号文件规定,认真做好国家股股利的缴纳工作,不得以任何理由拖欠、挪用、截留及私分应缴国库的国家股股利收入。
二、为简化国家股股利收缴手续,对有国家股股利收入的市、区县国有资产经营公司(未成立经营公司的由国有资产管理局代收),分别在银行单独设立“国家股股利收缴”专户。
三、股份制试点企业在审议通过收益分配方案后,国家股持股单位或其委派的股权代表要在7日内按股东大会通过的现金股利分配方案填写“国家股股利收缴单”(见附件二),并附收益分配方案和经注册会计师事务所验证的会计报表,报送给同级国有资产管理部门。报送材料包括:

1.资产负债表
2.利润表
3.财务状况变动表
4.股份制企业年度会计报表——主要指标表
5.股份制企业收益分配方案及方案说明:
(1)现金股利分配方案
(2)非现金股利分配方案
四、股份制企业在收到国有资产管理部门的“国家股股利收缴通知单”后,在发放股利之日起10日内,填写“信汇凭证”,将款缴纳到同级国有资产管理部门开设的银行帐户。
收款单位:北京市国有资产经营公司
开户银行:市工商银行紫竹院分理处
银行帐号:144467-33
邮 编:100048
五、各试点企业在执行中有什么问题,请及时与市国有资产管理局联系。

附件一:国家国有资产管理局 财政部 中国人民银行关于印发《股份制试点企业国家股股利收缴管理办法》的通知国资法规发〔1992〕87号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国有资产管理局(办公室、处),财政厅(局),人民银行分行:
为了做好股份制试点企业国家股股利收缴工作,国家国有资产管理局会同财政部、中国人民银行联合制定了《股份制试点企业国家股股利收缴管理办法》,现印发给你们,请按照执行。执行中有什么问题和建议请及时告知国家国有资产管理局。

附:股份制试点企业国家股股利收缴管理办法
第一条 为了做好股份制试点企业国家股股利的收缴工作,确保国家预算收入足额入库,根据国家国有资产管理局和国家体改委联合发布的《股份制试点企业国有资产管理暂行规定》、财政部发布的《关于股份制试点企业所得税有关预算管理问题规定的通知》及财政部和中国人民银行
发布的《国家金库条例实施细则》,制定本办法。
第二条 国有资产管理部门是组织国家股股利收缴工作的主管机关,国家国有资产管理局和地方各级国有资产管理部门按隶属关系和现行财政体制分别负责组织股份制试点企业的中央和地方国家股股利的收缴工作。
国家国有资产管理局也可以委托地方国有资产管理部门代行组织收缴中央级国家股股利的工作。
第三条 股份制试点企业在审议通过向股东派发现金股利的分配方案后,国家股持股单位或其委派的股权代表要在7日内向国有资产管理部门送出反映股份制试点企业有关经营状况、财务状况和收益分配方案等情况的报告,送请备案审核。国有资产管理部门要认真检查国家股股利分配
是否符合同股同利原则及是否符合股份制企业的章程。
第四条 国有资产管理部门在审查国家股持股单位或其委派的股权代表提交的报告后,应及时向国家股持股单位或其委派的股权代表发出“国家股股利收缴通知书”。
第五条 国家股持股单位或其委派的股权代表在接到国有资产管理部门的“国家股股利收缴通知书”后,应在股份制试点企业发放股利之日起10日内,将国家股所分得的股利按规定缴入国库。
第六条 国家股股利收入,按照中央和地方投入的股份,分别使用国家预算收支科目“国营企业利润类”第159款之二“股份制企业国家股股利收入”的“中央股利收入”和“地方股利收入”两个“项”级科目。
第七条 上缴国家股股利收入,使用“一般缴款书”缴库。缴款书各栏的填写应按《中华人民共和国国家金库条例实施细则》第三十四条的规定办理。缴款书中“财政机关”栏内填写同级收款的财政机关名称。缴款书第四联回执联,由国库收款盖章后按日退征收机关即国有资产管理部
门。缴款书第五联报查联,国库收款盖章后退同级财政部门。
第八条 国有资产管理部门在收到回执联后,要认真将应收数同实收数进行核对,发现少交的,要立即查明原因,作出催缴处理。
第九条 国有资产管理部门要妥善保管国家股股利收入缴库凭证,建立帐簿,编制报表,并要定期与国库进行对帐,以确保数字准确一致。
地方国有资产管理部门要按月、按季、按年编制国家股股利收入的汇总报表,报送同级财政部门和上一级国有资产管理部门。国家国有资产管理局要汇总编制全国的国家股股利收入报表,并报送财政部。
第十条 股份制试点企业的国家股持股单位或其委派的股权代表违反本规定,拖欠、挪用、截留及私分应缴国库国家股股利收入,造成国有资产收益不能足额、及时缴库的,国有资产管理部门要追究有关单位和人员经济的和行政的责任,触犯刑律的,移送司法机关依法处理。
第十一条 国家股股利的收缴入库,除经国家国有资产管理局和财政部同意,另有规定者外,一律执行本办法。
第十二条 鉴于银行及非银行金融机构的一些特殊情况,其股份制试点企业的国家股股利,目前仍由财政部门组织收缴,不适用本办法。
第十三条 本办法由国家国有资产管理局和财政部负责解释。
第十四条 本办法自发布之日起施行。

附件二:国家股股利收缴单

收缴日期: 年 月 日
------------------------------------
股份制企业名称| | 地址 |
-------|---------------|----|-------
| | | | |
开户银行 | |帐号| | 电话 |
| | | | |
-------|-------|-------|------------
|股权设置|股数额(万股)|收益额(万元)| 每股分红率
|----|-------|-------|
分 |国家股 | | |
配 |----|-------|-------|
方 |法人股 | | |
案 |----|-------|-------|
|个人股 | | |
|----|-------|-------|
|外资股 | | |
-------|---------------|------------
| | 国有资产管理部门确认
| 股东大会通过应缴数 |
| | 数(万元)
国家股收益 |---------------|------------
| |
| |
| |
-------|----------------------------

国有资产 |
管理部门 |
审定意见 |
| 国有资产管理部门 审核人(签章)
| (公章) 年 月 日
------------------------------------



1993年12月25日

房地产估价机构管理办法

建设部


房地产估价机构管理办法



中华人民共和国建设部令
第142号

  《房地产估价机构管理办法》已于2005年9月27日经第73次部常务会议讨论通过,现予发布,自2005年12月1日起施行。

建设部部长 汪光焘
二○○五年十月十二日

 

房地产估价机构管理办法

  第一章 总则

  第一条 为了规范房地产估价机构行为,维护房地产估价市场秩序,保障房地产估价活动当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规,制定本办法。

  第二条 在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质,从事房地产估价活动,对房地产估价机构实施监督管理,适用本办法。

  第三条 本办法所称房地产估价机构,是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

  本办法所称房地产估价活动,包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估,以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

  第四条 房地产估价机构从事房地产估价活动,应当坚持独立、客观、公正的原则,执行房地产估价规范和标准。

  房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

  第五条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。

  省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

  市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

  第六条 房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。

  鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。

 

  第二章 估价机构资质核准

  第七条 房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

  国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。

  省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可,并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。

  第八条 房地产估价机构应当由自然人出资,以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

  第九条 各资质等级房地产估价机构的条件如下:

  (一)一级资质

  1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

  2.从事房地产估价活动连续6年以上,且取得二级房地产估价机构资质3年以上;

  3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上,合伙企业的出资额人民币120万元以上;

  4.有15名以上专职注册房地产估价师;

  5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;

  6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

  9.有固定的经营服务场所;

  10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

  11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

  12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

  (二)二级资质

  1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

  2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上;

  3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上,合伙企业的出资额人民币60万元以上;

  4.有8名以上专职注册房地产估价师;

  5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;

  6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

  9.有固定的经营服务场所;

  10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

  11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

  12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

  (三)三级资质

  1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

  2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上,合伙企业的出资额人民币30万元以上;

  3.有3名以上专职注册房地产估价师;

  4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;

  5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师,股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

  7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

  8.有固定的经营服务场所;

  9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

  10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

  12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

  第十条 申请核定房地产估价机构资质等级,应当如实向资质许可机关提交下列材料:

  (一)房地产估价机构资质等级申请表(一式二份,加盖申报机构公章);

  (二)房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;

  (三)营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章);

  (四)出资证明复印件(加盖申报机构公章);

  (五)法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章);

  (六)专职注册房地产估价师证明;

  (七)固定经营服务场所的证明;

  (八)经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息;

  (九)随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式二份,加盖申报机构公章)。

  申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。

  第十一条 新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的,应当提供第十条第(一)项、第(三)项至第(八)项材料。

  新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质,设1年的暂定期。

  第十二条 申请核定一级房地产估价机构资质的,应当向省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请,并提交本办法第十条规定的材料。

  省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕,并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。

  国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。

  第十三条 二、三级房地产估价机构资质由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审,具体许可程序及办理期限由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门依法确定。

  省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院建设行政主管部门备案。 

  第十四条 房地产估价机构资质证书分为正本和副本,由国务院建设行政主管部门统一印制,正、副本具有同等法律效力。

  房地产估价机构遗失资质证书的,应当在公众媒体上声明作废后,申请补办。

  第十五条 房地产估价机构资质有效期为3年。

  资质有效期届满,房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的,应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的,有效期延续3年。

  在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构,经原资质许可机关同意,不再审查,有效期延续3年。

  第十六条 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的,应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内,到资质许可机关办理资质证书变更手续。

  第十七条 房地产估价机构合并的,合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级,但应当符合相应的资质等级条件。

  房地产估价机构分立的,只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质,但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定;其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。

  第十八条 房地产估价机构的工商登记注销后,其资质证书失效。

 

  第三章 分支机构的设立

  第十九条 一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

  分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告,并加盖该房地产估价机构公章。

  第二十条 分支机构应当具备下列条件:

  (一)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;

  (二)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;

  (三)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;

  (四)有固定的经营服务场所;

  (五)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。

  注册于分支机构的专职注册房地产估价师,不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。

  第二十一条 新设立的分支机构,应当自领取分支机构营业执照之日起30日内,到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。

  省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在接受备案后10日内,告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门,并报国务院建设行政主管部门备案。

  第二十二条 分支机构备案,应当提交下列材料:

  (一)分支机构的营业执照复印件;

  (二)房地产估价机构资质证书正本复印件;

  (三)分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明;

  (四)拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。

  第二十三条 分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构,应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内,报原备案机关备案。

 

  第四章 估价管理

  第二十四条 从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

  一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

  二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

  三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

  暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

  第二十五条 房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托,统一收取费用。

  房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务,分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。

  第二十六条 房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的,应当回避。

  第二十七条 房地产估价机构承揽房地产估价业务,应当与委托人签订书面估价委托合同。

  估价委托合同应当包括下列内容:

  (一)委托人的名称或者姓名和住所;

  (二)估价机构的名称和住所;

  (三)估价对象;

  (四)估价目的;

  (五)估价时点;

  (六)委托人的协助义务;

  (七)估价服务费及其支付方式;

  (八)估价报告交付的日期和方式;

  (九)违约责任;

  (十)解决争议的方法。

  第二十八条 房地产估价机构未经委托人书面同意,不得转让受托的估价业务。

  经委托人书面同意,房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务,以合作双方的名义共同出具估价报告。

  第二十九条 委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘,如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料,并对其所提供资料的真实性负责。

  第三十条 房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息时,房地产行政主管部门应当提供查询服务,但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。

  第三十一条 房地产估价报告应当由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

  第三十二条 房地产估价机构不得有下列行为:

  (一)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;

  (二)超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;

  (三)以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争; 

  (四)违反房地产估价规范和标准; 

  (五)出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告; 

  (六)擅自设立分支机构; 

  (七)未经委托人书面同意,擅自转让受托的估价业务;

  (八)法律、法规禁止的其他行为。

  第三十三条 房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。

  房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的,应当保管到估价服务的行为结束为止。

  第三十四条 除法律、法规另有规定外,未经委托人书面同意,房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

  第三十五条 房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训,为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。

  第三十六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定,对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。 

  第三十七条 县级以上人民政府房地产行政主管部门履行监督检查职责时,有权采取下列措施:

  (一)要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书,有关房地产估价业务的文档,有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件;

  (二)进入被检查单位进行检查,查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料;

  (三)纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

  县级以上人民政府房地产行政主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。

  第三十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时,应当有两名以上监督检查人员参加,并出示执法证件,不得妨碍被检查单位的正常经营活动,不得索取或者收受财物、谋取其他利益。

  有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合,不得拒绝或者阻挠。

  第三十九条 房地产估价机构违法从事房地产估价活动的,违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当依法查处,并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。

  第四十条 有下列情形之一的,资质许可机关或者其上级机关,根据利害关系人的请求或者依据职权,可以撤销房地产估价机构资质:

  (一)资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的;

  (二)超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的;

  (三)违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的;

  (四)对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的;

  (五)依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。

  房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的,应当予以撤销。

  第四十一条 房地产估价机构取得房地产估价机构资质后,不再符合相应资质条件的,资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权,可以责令其限期改正;逾期不改的,可以撤回其资质。

  第四十二条 有下列情形之一的,资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质:

  (一)房地产估价机构资质有效期届满未延续的;

  (二)房地产估价机构依法终止的;

  (三)房地产估价机构资质被撤销、撤回,或者房地产估价资质证书依法被吊销的;

  (四)法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。

  第四十三条 资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。

  房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。

  房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。

  房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。

  任何单位和个人有权查阅信用档案。

 

  第五章 法律责任

  第四十四条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的,资质许可机关不予受理或者不予行政许可,并给予警告,申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。

  第四十五条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的,由资质许可机关给予警告,并处1万元以上3万元以下的罚款,申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。

  第四十六条 未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的,出具的估价报告无效,由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

  第四十七条 违反本办法第十六条规定,房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的,由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的,可处1万元以下的罚款。

  第四十八条 有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并可处1万元以上2万元以下的罚款:

  (一)违反本办法第十九条第一款规定设立分支机构的;

  (二)违反本办法第二十条规定设立分支机构的;

  (三)违反本办法第二十一条第一款规定,新设立的分支机构不备案的。

  第四十九条 有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可处5千元以上2万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任:

  (一)违反本办法第二十五条规定承揽业务的;

  (二)违反本办法第二十八条第一款规定,擅自转让受托的估价业务的;

  (三)违反本办法第十九条第二款、第二十八条第二款、第三十一条规定出具估价报告的。

  第五十条 违反本办法第二十六条规定,房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并可处1万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。 

  第五十一条 违反本办法第三十条规定,房地产行政主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的,由其上级房地产行政主管部门责令改正。 

  第五十二条 房地产估价机构有本办法第三十二条行为之一的,由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十三条 违反本办法第三十四条规定,房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料,给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十四条 资质许可机关有下列情形之一的,由其上级行政主管部门或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

  (二)对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

  (三)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他利益的;

  (四)不履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的。

 

  第六章 附则

  第五十五条 本办法自2005年12月1日起施行。1997年1月9日建设部颁布的《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(建房[1997]12号)同时废止。

  本办法施行前建设部发布的规章与本办法的规定不一致的,以本办法为准。



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