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论股份有限公司瑕疵出资股权转让民事责任承担/刘涛

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 19:32:59  浏览:8998   来源:法律资料网
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刘涛: 武汉大学法学院 , 陈国军 华东政法大学




关键词: 股权转让/瑕疵出资/民事责任/权利救济
内容提要: 股份有限公司股东瑕疵出资转让股权后,瑕疵出资民事责任由谁承担,立法没有规定,理论观点也不统一。借鉴国外立法,以出让股东(发起人)、受让股东、公司和债权人的利益平衡为基础,在处理对公司的瑕疵出资责任案件时,股权出让人和受让人承担连带责任,但要赋予受让人抗辩权;在处理原股东或受让人对公司债权人瑕疵出资责任案件时,善意受让人的利益保护和第三人(债权人)的利益保护存在冲突,为了保障商事交易的安全,应优先保护第三人(债权人)的利益,受让人承担连带责任后,应根据法律赋予的抗辩权和追偿权进行救济。


瑕疵出资股权转让中,股权出让人的瑕疵出资因素不影响股权转让合同的效力,这已成为理论界和实务界的共识。但是股份有限公司瑕疵股权(发起人股)转让给其他民商事主体后,瑕疵出资相关民事责任应由谁承担,对此,理论界和实务界并没有达成一致意见。瑕疵股权转让后,股权出让人(发起人)是否还应继续承担瑕疵出资民事责任?股权受让人是否应承担该瑕疵出资民事责任?这往往是瑕疵股权转让纠纷案件审理中的主要争议焦点之一。因此,在瑕疵股权转让司法实践中,特别是在公司要求该瑕疵股权的出让股东和受让人承担补缴责任或差额补足责任和目标公司的债权人要求瑕疵股权的出让股东和受让人承担补充赔偿责任所引发的诉讼案件审理中更加突出。

当前理论界主要围绕有限责任公司瑕疵出资股权转让民事责任承担问题作了较多探讨,也形成了丰富的理论学说,且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》(法释[2011]3号)(下称公司法解释三)[1]也对有限责任公司瑕疵股权转让后瑕疵出资民事责任承担做了明确规定。而股份有限公司与有限责任公司在公司设立、股权登记以及股权转让制度等方面都存在诸多不同,理论界很少针对股份有限公司瑕疵出资股权转让民事责任承担做专门研究,现行公司法和公司法司法解释均未对股份有限公司瑕疵出资股权转让问题做专门规定。在司法实践中,股份有限公司发起人在公司设立过程中虚假出资、出资不实和抽逃出资的情况时有发生,直接减少了公司的实有资本,降低了公司承担债务的能力,严重侵害了公司债权人的利益。而瑕疵股权转让后,法律关系复杂的股权转让纠纷更易发生,瑕疵出资民事责任承担问题已成为当前商事审判实践中的难点问题,实有研讨的必要。

一、瑕疵出资股权转让后对公司的民事责任承担

为了保护交易安全,提高瑕疵出资股东的失信成本,公司法建立了瑕疵出资民事责任制度,即瑕疵出资股东(发起人)向公司其他出资没有瑕疵的股东(发起人)承担违约责任、向公司承担补缴责任或差额补足责任、当公司不能偿还债务时在瑕疵出资的范围内向公司债权人承担补充赔偿责任。而股份有限公司股东瑕疵出资责任制度是否适用于瑕疵股权转让后的民事责任的承担,对此,现行公司法和司法解释均未规定。本文受篇幅的限制,仅对股份有限公司瑕疵股权转让后对公司的民事责任承担和对公司债权人的民事责任承担作如下探讨。

(一)出让人对瑕疵出资民事责任的承担问题

1.民法上责任自负原则要求出让人承担出资责任

我国现行《公司法》第94条第1款规定:“股份有限公司成立后,发起人未按照公司章程的规定缴足出资的,应当补缴;其他发起人承担连带责任。”该条第2款规定:“股份有限公司成立后,发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的,应当由交付该出资的发起人补足其差额;其他发起人承担连带责任。”因此,发起人存在瑕疵出资情形时,负有对公司承担补缴责任或差额补足责任的法定义务,即股份有限公司瑕疵出资发起人,承担补缴责任或差额补足责任是其违反法定出资义务而导致的。这种责任既有违约责任的性质,又有侵权责任的性质。违约责任表现为对公司章程的违反,侵权责任表现为对公司法人财产的充实造成了损害。因此,出让人不因股权的转让而免除其承担瑕疵出资的责任。这正体现出了“出让股东完全承担责任说”的合理之处。

“出让股东完全承担责任说”认为,不管出让股东是否对受让人构成欺诈,瑕疵股权出让股东都应当完全承担瑕疵出资责任。根据民法上责任自负的原则,出让股东尽管在出让股权后不再是公司股东,但公司设立时的出资义务是法定义务,不因股权转让而免除。因此,只有瑕疵出资股东对公司及其债权人承担瑕疵出资的民事责任,而且是第一位的赔偿责任,[2]受让人不因其从出让股东受让股权的事实而对公司及其债权人承担补充清偿责任。[3]该观点也被最高人民法院“关于审理公司纠纷案件若干问题的规定(一)”(征求意见稿)所采纳。[4]但是该学说仅注重了出让股东的出资瑕疵过错及其出资法定义务不可转移性,却违反了当事人意思自治原则,忽视了瑕疵股权受让人自愿承担瑕疵出资责任的客观事实,忽视了受让人登记为股东的客观事实,不利于债权人合法利益的保护,是不科学、不合理的。

2.出让人原有的股东身份要求其承担出资责任

股权转让给第三人,使得出让人丧失了公司的股东身份,但出让人原是公司股东的事实是不能抹灭的,其原有的股东身份对于其承担出资责任具有一定的影响。股权转让与一般的民事合同的转让不同。对于民事合同,其存在具有一时性、仅限于当事人之间,当事人履行完毕后其即告消灭,转让人将其转让于第三人后,即彻底地脱离了该合同,不再享有相关的合同权利或承担相关的合同义务。[5]由于股权转让存在持续性,股东行使股权,也会影响其他股东、公司及公司交易相对人等主体的利益,新股东进入公司,要在原股东行为的基础上来实施自己的行为。因此,出让人股东必须对自己的原有行为负责,否则,对于新进公司的受让人股东不公平。

(二)受让人对瑕疵出资民事责任的承担问题

1.受让人已有的股东身份要求其承担出资责任

受让人因受让瑕疵股权而替代出让股东享有公司股东资格,因享有公司股东身份而获取了相应的利益。正如“受让股东完全承担责任说”,其认为股权转让合同的标的物是股权,受让人受让股权后就替代出让股东成为目标公司的股东,自然应当接受公司章程的约束。对公司来说,受让人已经在公司章程和股东名册中登记为股东,公司就得向受让人履行公司应尽的义务,受让人也可以向公司主张股东权利。从权利与义务公平角度讲,受让人因其股东身份享有了应有的股权权益,也应该承担基于此股权产生的瑕疵出资责任。因此,“受让股东完全承担责任说”具有一定的合理性,但其认为瑕疵股权的民事责任应由成为公司股东的受让人来承担,与己经丧失股东资格的出让股东无关的观点,是完全忽视出让股东的过错和其法定出资义务的做法,较为简单和片面。

2.受让人的善意应排除其承担出资责任

“根据受让股东善意与否确定瑕疵出资责任的承担主体”的观点认为,应根据受让人是否明知或应知出资未到位的真实情况来确定。如果出让人未告知受让人出资瑕疵的真实情况,受让人对此也不明知或应知的,受让人可据此根据具体情况提出瑕疵股权转让合同撤销、变更或无效之诉。如果债权人将目标公司、出让人和受让人列为共同被告,追索债权,同时受让人以出让人为被告,以欺诈为由要求撤销瑕疵股权转让合同的,法院可将债务纠纷和股份转让纠纷合并审理。如果债权人仅将目标公司与受让人列为共同被告,受让人又以欺诈为由主张撤销瑕疵股权转让合同的,应另行起诉,但应先于债务纠纷审理,债务纠纷应中止审理。一旦瑕疵股权转让合同被确认无效,因出资瑕疵而产生的民事责任完全由出让人承担。[6]如果受让人明知或应知股权存在瑕疵仍接受转让的,则又有两种不同的具体处理方式。第一种方式是认为此种情况下瑕疵股权转让双方只要明知股权瑕疵存在的事实,而受让人又自愿承担瑕疵股权的出资补足责任,此时应由受让人承担瑕疵出资的补足责任。[7]第二种方式是认为受让人自愿受让瑕疵股权,其必须承担瑕疵出资责任,不能承担部分,由转让人承担补充赔偿责任。该观点突出了商事交易的公平理念,注重对善意受让人利益的保护,有一定的合理性,但其忽视了出让股东的法定出资义务,在受让人自愿承担责任的场合,为了保护公司债权人的利益,瑕疵股权出让股东也应承担瑕疵出资责任。

(三)出让人与受让人向公司承担出资责任的构建

通过前文分析,在公司要求出让人、受让人承担出资责任的诉讼案件中,出让人要承担出资瑕疵的责任,但受让人是否与出让人连带承担出资瑕疵责任要区分不同情形具体分析。在公司要求受让人承担瑕疵出资责任的时候,应肯定受让人以善意为由向公司主张抗辩权。如果受让人有合理理由相信出让股东出资没有瑕疵,则不应承担补缴责任或差额补足责任。因为受让人在受让瑕疵股权的时候,是作为公司之外的第三人,其在受让瑕疵股权的时候,只要出让人被载入公司股东名册、公司章程之中,受让人因合理信赖公司登记公示效力,其不应承担补缴责任和差额补足责任,这也是商法公示主义和外观主义的应有之意。对善意受让人合法利益的公平保护,也体现了商事交易公正、公平的价值取向。如果公司确有证据证明受让人知道或应当知道瑕疵出资事实,自愿承担瑕疵出资责任的,那么受让人与出让人连带承担责任的理由也更加明确。

二、瑕疵出资股权转让后对公司债权人的民事责任承担

(一)出让人对瑕疵出资民事责任的承担问题

1.出让人不履行法定出资义务损害了债权人利益

出让人未履行或未全面履行出资义务,必然造成公司法人的财产不当减损,使得公司的偿债能力减弱,而公司是以其全部财产作为清偿债务的一般担保,任何非法侵占、损毁债务人财产的行为都可能损害债权人的利益,公司财产减少,必然降低了公司的偿债能力,当公司不能足额清偿债务时,债权人即受到实际损失。因此,瑕疵出资股东不履行出资义务的行为也属于侵害公司债权人的侵权行为,遭受损害的公司债权人可以依据侵权行为责任规定,要求其承担损害赔偿责任。
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南昌市住房公积金管理条例

江西省南昌市人大常委会


南昌市住房公积金管理条例


(2007年10月30日南昌市第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议通过
2007年12月14日江西省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准)


《南昌市住房公积金管理条例》经2007年10月30日南昌市第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议通过,2007年12月14日江西省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准,现予公告。本条例自2008年5月1日起施行。


南昌市人民代表大会常务委员会
2007年12月29日


目 录
第一章 总则
第二章 缴存
第三章 提取
第四章 贷款
第五章 监督管理
第六章 法律责任
第七章 附则
第一章 总则
  第一条 为了加强住房公积金的管理,维护住房公积金所有者的合法权益,提高居民居住水平,根据国务院《住房公积金管理条例》的规定,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 本条例适用于本市行政区域内住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督。
  第三条 本条例所称住房公积金,是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工缴存的长期住房储金。
  第四条 南昌住房公积金管理委员会(以下简称管委会)是本市住房公积金管理的决策机构。管委会成员中,市人民政府负责人和房产、财政、审计、监察、人民银行分支机构等部门负责人以及有关专家占1/3,工会代表和职工代表占1/3,单位代表占1/3。管委会成员组成以及变动情况应当向社会公告。
  第五条 南昌住房公积金管理中心(以下简称管理中心)是直属市人民政府不以营利为目的的独立的事业单位,负责住房公积金的管理运作。管理中心与其分支机构应当实行统一的规章制度,进行统一核算。
  第六条 住房公积金管理实行管委会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。
  第七条 市人民政府应当加强对住房公积金管理工作的领导。有关行政管理部门和组织应当按照各自职责,协助做好住房公积金管理工作。
  第八条 职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,属于职工个人所有。除本条例规定的用途外,任何单位和个人不得挪用。
  第九条 管委会应当按照中国人民银行的有关规定,通过公开、公平、公正的方式确定住房公积金缴存银行。
  管理中心应当与管委会确定的受委托办理住房公积金金融业务的银行(以下简称受委托银行)签订委托合同,并在受委托银行设立住房公积金专户。
第二章 缴存
  第十条 单位应当自设立之日起30日内,持单位设立批准文件或者营业执照,到管理中心办理单位住房公积金缴存登记、建立职工住房公积金明细账,并自登记之日起20日内持管理中心的审核文件,到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。
  单位合并、分立、撤销、解散或者破产的,应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到管理中心办理单位变更登记或者注销登记,并自办妥变更登记或者注销登记之日起20日内持管理中心的审核文件,到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户转移或者封存手续。
  单位名称、地址、法定代表人或者负责人以及职工姓名、身份证号码等住房公积金管理相关信息发生变更的,单位应当自变更之日起30日内持变更证明材料到管理中心办理变更登记。
  第十一条 单位录用、调入职工的,单位应当自录用或者调入职工之日起30日内到管理中心为职工建立住房公积金明细账,并持管理中心的审核文件,到受委托银行办理职工住房公积金账户设立或者转移手续。
  单位与职工终止劳动关系的,单位应当自劳动关系终止之日起30日内到管理中心办理变更登记,并持管理中心的审核文件,到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。
  第十二条 住房公积金按照职工工资收入一定比例逐月缴存,具体的缴存比例由管委会拟订,经市人民政府审核后,报省人民政府批准,并向社会公布。
  管理中心每年应当按照国家和省人民政府规定的标准拟定住房公积金月缴存额的上、下限,报管委会批准,并向社会公布。
  第十三条 单位应当自每月发放职工工资之日起5日内,按照在管理中心登记的职工人数和缴存额将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内。
  第十四条 单位应当按时、足额缴存住房公积金,不得逾期缴存或者少缴,未按照规定的职工范围和标准缴存的,应当补缴。
  单位和职工不能提供补缴数额核定证明材料的,管理中心可以根据市统计部门公布的上一年度职工月平均工资核定补缴数额。
  单位合并、分立或者改制时无力补缴的,应当明确住房公积金缴存责任主体,才能办理合并、分立和改制等有关事项。
  第十五条 缴存住房公积金确有困难的单位,经本单位职工代表大会或者工会讨论通过,并经管理中心审核,报管委会批准后,可以降低缴存比例或者缓缴。单位应当自接到批准文件之日起20日内到管理中心办理调整手续。
  单位降低缴存比例或者缓缴住房公积金的期限不得超过1年,超过1年需要继续降低缴存比例或者缓缴的,应当在期满30日前按前款规定重新申请办理调整手续。
  经批准降低缴存比例或者缓缴住房公积金的单位,经济效益好转后,应当提高缴存比例或者补缴缓缴的住房公积金。
  第十六条 管理中心可以为已办理住房公积金账户封存手续且暂时无单位管理的职工设立暂存户集中管理其住房公积金。
  单位与职工终止劳动关系或者单位发生撤销、解散、破产等情况的,原单位或者清算组织应当自发生上述情况之日起30日内,为已办理住房公积金账户封存手续的职工办理转入暂存户手续。逾期不办理的,职工也可以直接向管理中心申请办理转入暂存户手续。
  第十七条 职工到另一设区的市工作,接收单位已为职工办理住房公积金账户设立手续的,原单位或者职工应当持新账户证明到管理中心办理账户转移手续;接收单位未建立住房公积金制度的,管理中心可以将职工账户转为暂存户管理。
  第十八条 住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息。
  住房公积金的利息结算年度为每年的7月1日至下年的6月30日。每年的6月30日为住房公积金结算利息日,结息后,利息转入本金。
  第十九条 职工住房公积金明细账,应当记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。管理中心应当为职工发放缴存住房公积金的有效凭证。
  第二十条 职工住房公积金月缴存额应当每年核定、调整一次,核定、调整时间一般为每年的7月份。
第三章 提取
  第二十一条 职工有下列情形之一的,可以申请提取本人住房公积金用于住房消费:
  (一)购买、建造、翻建、大修自住住房的;
  (二)偿还购房贷款本息的;
  (三)在本市无自住住房的职工租赁住房用于本人居住的。
  第二十二条 职工有下列情形之一的,也可以申请提取本人住房公积金:
  (一)离休、退休的;
  (二)完全或者部分丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系未再就业的;
  (三)与单位终止劳动关系且户口迁出本市或者户口不在本市的;
  (四)出境定居的;
  (五)享受城镇居民最低生活保障的;
  (六)本人、配偶或者子女因重大疾病造成家庭生活特别困难的;
  (七)遇到其他突发事件造成家庭生活特别困难的。
  依照前款第一项至第四项规定,提取住房公积金的,应当同时注销职工住房公积金账户。
  职工死亡或者被宣告死亡的,其继承人或者受遗赠人可以申请提取职工住房公积金账户内的存储余额;无继承人也无受遗赠人的,职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
  第二十三条 未申请住房公积金贷款的职工,可以在购买、建造、翻建、大修自住住房1年内一次性提取职工本人住房公积金账户内的存储余额。夫妻双方及房屋产权共有人提取总额不得超过实际发生的住房支出。
  第二十四条 职工申请提取住房公积金账户内的存储余额,应当如实向管理中心提供本人身份证、提取理由的证明材料,并经单位核实。任何单位和个人不得为职工提取住房公积金出具虚假证明材料。
  转入暂存户管理的,职工可以直接向管理中心申请提取住房公积金账户内的存储余额。
  管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准予提取的决定,并通知申请人。准予提取的,由受委托银行办理支付手续;不准予提取的,管理中心应当说明理由。
第四章 贷款
  第二十五条 缴存住房公积金的职工在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房的,可以申请住房公积金贷款。
  异地缴存住房公积金的职工在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金贷款办法,由管委会拟订,报市人民政府批准。
  第二十六条 申请住房公积金贷款的职工(以下简称借款人)应当符合下列条件:
  (一)具有本市城镇常住户口或者有效居住身份;
  (二)申请贷款前连续缴存住房公积金达到规定的期限;
  (三)持有购房合同、协议或者建房合同、协议及其相关批准文件;
  (四)自有资金支付房款不低于规定的比例;
  (五)具有稳定的经济收入和偿还贷款本息能力;
  (六)提供符合法律规定的担保。
  第二十七条 再次申请住房公积金贷款的借款人除符合第二十六条规定的条件外,还应当符合下列条件:
  (一)已还清住房公积金贷款本息;
  (二)无不良信用记录;
  (三)自贷款结清之日起连续足额缴存住房公积金已满规定年限。
  第二十八条 申请住房公积金贷款,应当向管理中心提出贷款申请,如实提供有关材料。任何单位和个人不得为职工申请贷款出具虚假证明材料。
  管理中心应当自受理贷款申请之日起5个工作日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定,并书面通知借款人。准予贷款的,受委托银行应当为借款人办理贷款手续;不准予贷款的,管理中心应当说明理由。对首次申请住房公积金贷款的,管理中心应当优先批准发放贷款。
  受委托银行应当自收到管理中心准予贷款决定之日起10个工作日内与借款人签订借款合同,并按照借款合同划转住房公积金贷款资金,不得直接将贷款资金划入借款人账户或者支付现金给借款人。
  第二十九条 借款人的借款期限加实际年龄一般不得超出其法定退休年龄。对连续、足额缴存住房公积金5年以上且具有稳定收入、信用良好、有偿还贷款本息能力的借款人,可以延长1年至5年借款期,但不得超过规定的住房公积金贷款最长期限。
  第三十条 住房公积金贷款的最高额度、最长期限以及重大便民贷款措施,由管理中心拟订,经管委会批准,并向社会公布。
  第三十一条 借款人提前偿还部分或者全部住房公积金贷款本息,受委托银行不得收取违约金。
第五章 监督管理
  第三十二条 市财政部门应当对住房公积金的归集、提取和使用情况进行监督,并向管委会通报。
  管理中心在编制住房公积金归集、使用计划时,应当征求市财政部门的意见。
  管委会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时,应当有市财政部门参加。
  第三十三条 市审计部门应当每年对住房公积金的归集、使用和管理中心的财务收支、管理费用支出等情况进行审计监督。
  第三十四条 管委会在拟订住房公积金的缴存比例、确定住房公积金的最高贷款额度、最长贷款期限等重大事项时,应当采取座谈会、听证会或者通过新闻媒体公布等形式广泛听取单位和职工的意见。
  第三十五条 管理中心应当在每年3月底前将上一年度全市住房公积金归集、使用计划执行情况,包括住房公积金资产负债、损益、增值收益分配等内容的财务报告,在新闻媒体上公布,接受社会监督。
  第三十六条 管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下,经管委会批准,可以将住房公积金用于购买国债。
  住房公积金的增值收益应当存入管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户,用于建立住房公积金贷款风险准备金、管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。
  第三十七条 管理中心应当依法加强对单位住房公积金缴存情况的检查,被检查单位应当如实提供相关资料。
  单位不为职工办理住房公积金账户转移、封存、变更登记、启封等手续的,职工可以凭相关证明材料向管理中心申请督促办理;经督促,单位在15日内仍不办理的,管理中心可以根据职工申请,经核实后予以办理。
  第三十八条 管理中心应当做好住房公积金信息备份工作,保障住房公积金信息安全和业务正常开展。
  职工和单位持有效凭证可以查询本人、本单位住房公积金缴存、提取情况,管理中心和受委托银行不得拒绝。
  职工和单位对住房公积金账户内的存储余额有异议的,可以向管理中心申请复核。管理中心应当自收到申请之日起5日内予以书面答复。
  第三十九条 管理中心、人民银行、受委托银行、其他商业银行、单位和相关工作人员对职工住房公积金账户信息负有保密责任。
  第四十条 管理中心工作人员违反本条例规定,单位和个人可以向管理中心投诉、举报,管理中心应当自接到投诉、举报之日起30日内进行处理,并将处理结果告知投诉、举报人。
  管理中心及其负责人违反本条例规定,单位和个人可以向财政、审计、监察等部门投诉、举报,财政、审计、监察等部门应当依法处理。
第六章 法律责任
  第四十一条 违反本条例第十条规定,单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的,由管理中心责令限期办理;逾期不办理的,对单位处1万以上5万元以下罚款。
  第四十二条 违反本条例第十四条第一款规定,单位逾期不缴或者少缴住房公积金的,由管理中心责令限期缴存;逾期仍不缴存的,管理中心可以申请人民法院强制执行。
  第四十三条 管理中心违反本条例规定,有下列行为之一的,由市人民政府或者有关行政管理部门责令限期改正;对负有责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)未按照规定设立住房公积金专户的;
  (二)未按照规定审批职工提取、使用住房公积金的;
  (三)未按照规定使用住房公积金增值收益的;
  (四)委托管委会确定的银行以外的机构办理住房公积金金融业务的;
  (五)未建立职工住房公积金明细账的;
  (六)未为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金有效凭证的;
  (七)未按照规定用住房公积金购买国债的。
第七章 附则
  第四十四条 管委会依据本条例第二十二条第六项、第七项,第二十六条第二项、第四项,第二十七条第三项的规定,制定有关具体规定时,应当事先征求公民意见,向社会公布后执行。
  第四十五条 城镇个体工商户、自由职业人员缴存、提取、使用住房公积金可以参照本条例执行。
  第四十六条 本条例自2008年5月1日起施行。



深圳经济特区物业估价暂行办法

广东省深圳市人民政府


深圳经济特区物业估价暂行办法

深府[1991]21号


  第一章 总 则

  第一条 为加强对深圳经济特区(以下简称特区)房地产市场价格的管理,根据国家的有关规定,结合特区实际情况,制订本暂行办法。

  第二条 本暂行办法所称物业是指房产和地产;物业估价是指对房地产价值、价格与租金的评估和确定。

  第三条 开展物业估价业务应遵循以下原则:依据法律,符合政策,公正平等,实事求是,充分协商,合理计价。

  第四条 深圳市建设局是物业估价的行政主管部门(以下简称主管部门)。深圳市物业估价所(以下简称市估价所)是物业估价的职能机构,其业务同时接受市建设局、市房管局的指导。该所出具的物业价格核定书、物业估价报告书、物业价格调解书、物业价格纠纷裁决书,是确定有关物业价值的依据。

  第五条 特区内允许设立物业估价服务机构,开展物业价值评估服务。其设立按本暂行办法办理。

  第二章 市物业估价所

  第六条 市估价所的职责:

  1.开展各类物业转让、租赁、抵押等的市值评估和确定。

  2.办理有关房地产管理规范规定的估价事宜、出具物业价格或租金核定书。

  3.接受委托、对涉及征用土地、收回土地使用权的物业进行评估,出具物业估价报告书。

  4.开展对房地产市场的预测、市场物价变化与物业价格关系的研究、发布物业估价指数、租金指数、建筑成本指数、指导其他物业估价服务机构的工作。

  5.调解和仲裁各类物业价格和租金纠纷事宜。出具物业价格调解书、物业价格纠纷裁决书。

  6.负责对物业估价服务机构的评估结果进行审核、确认。

  7.提供其他物业估价服务。

  第七条 市估价所工作人员在办理物业估价业务中,有权查阅建筑物或构筑物预算书和决算书、合同书、施工图纸、银行贷款协议书;有权查阅有关财务会计资料和文件,查勘业务现场和设施,有关单位、个人应予协助。

  第八条 市估价所及经市估价所审核、确认的其他物业估价服务机构所评估确定的物业价格和租金标准,作为有关行政部门登记、征税、收取有关行政规费的依据;根据本暂行办法调解认可的或仲裁裁定的物业价格和租金,对有关当事人具有约束力。

  第九条 市估价所出具的有关物业估价文件,由该所所长签署。

  第三章 物业估价服务机构

  第十条 申请开办物业估价服务机构应当具备以下条件:

  1.物业估价服务机构章程;

  2.物业估价专业人员三人以上;

  3.固定的服务场所;

  4.自有资金三万元以上;

  5.健全的财务制度。

  第十一条 物业估价服务机构章程应载明下列事项:

  1.名称和地址;

  2.宗旨;

  3.经济性质;

  4.注册资金数额;

  5.经营范围和经营方式;

  6.组织机构和法人代表姓名;

  7.分配方法。

  第十二条 物业估价的专业人员,应是具备建设工程概预算专业资格证书的,具有两年以上物业估价工作经验的,并经主管部门考核合格发给物业估价专业资格证书的人员。

  第十三条 物业估价服务机构的设立,由主管部门提出审查意见,报市政府批准。物业估价服务机构的经营范围由主管部门根据其技术力量予以核定,其工作接受市估价所的监督检查。

  第十四条 物业估价服务机构出具的有关物业估价文件,由持有物业估价专业资格证书的专业人员签署,报经市估价所审核、确认后,对外才具有约束力。

  第四章 物业估价程序

  第十五条 委托市估价所或物业估价服务机构进行物业估价,当事人应签订委托合同。合同内容包括:标的物、估价内容、费用及报酬等。

  第十六条 委托人按市估价所或物业服务机构的要求,提交有关文件、图纸或证明材料。如委托人委托估价的物业为非本人所有的物业时,委托人应提交经业主同意进行估价的证明。

  第十七条 市估价所或物业估价服务机构,应按合同的约定对标的物进行估价,向委托人出具物业价格核定书或物业估价报告书。

  第十八条 委托人认为物业估价人员与自己有利害关系时,有权要求物业估价人员回避。

  第十九条 委托人对市估价所的估价结果如有异议、可在收到核定或报告之日起五天内提出意见,市估价所应根据委托人的意见重新审核估价。

  第五章 物业估价纠纷调解和仲裁程序

  第二十条 向市估价所申请物业价格(含租金)纠纷调解或仲裁,应递交申请书,申请书应写明以下事项:

  1.申诉人姓名、地址、法定代表姓名,职务;

  2.被诉人姓名、地址、法定代表姓名,职务;

  3.申请的理由和要求;

  4.权属证明资料及有关工程图纸,预、决算文件等。

  第二十一条 市估价所收到申请后,五天内做出是否受理的决定,并以书面形式通知申诉人。市估价所应在受理后五天内将申请书副本发送被诉人,被诉人收到申请书副本后,应在七天内提出答辩书。

  第二十二条 调解人员到现场勘察时,应通知当事人及有关人员到场,必要时可邀请有关单位派人协助。勘察笔录应注明时间、地点、勘察结论由勘察人员签字盖章。

  第二十三条 市估价所处理物业价格纠纷案件时,应在查明事实、分清责任的基础上,先进行调解,促使当事人互相了解,达成协议。调解达成协议必须双方自愿,不得强迫。协议内容不得违背法律、法规、规章和政策,不得损害公共利益和他人利益。

  第二十四条 调解达成协议的,应当制作调解书,调解书应写明当事人的姓名、纠纷的主要事实和责任、协议内容和费用的承担等情况。调解书由当事人签字,调解人员署名,并加盖市估价所的印章。

  第二十五条 调解书送达后,双方当事人必须自动履行。调解未达成协议或者调解书送达前一方或双方翻悔的,当事人一方或双方均可向市估价所申请仲裁。

  第二十六条 仲裁人员如果认为本人办理本案不适宜,应当自行回避;当事人发现仲裁人员与本案有利害关系的,有权用口头或书面方式申请他们回避。有关仲裁的回避由市估价所所长决定。

  第二十七条 仲裁前,应当将仲裁时间、地点以书面方式通知当事人。当事人经两次通知,无正当理由拒绝参加会议的,可作缺席仲裁。

  第二十八条 仲裁决定书应当写明:

  1.申诉人和被诉人的名称、地址及其代表人或者代理人姓名、职务;

  2.申请的理由,争议的事实和要求;

  3.裁决认定的事实事由和适用的法律;

  4.裁决的结果和仲裁费用的负担;

  5.裁决书生效的时间。

  仲裁决定书由仲裁员署名,加盖市估价所的印章。

  第二十九条 当事人若对市估价所的裁决不服,可以收到裁决通知之日起十五天内,向人民法院起诉。

  第六章 物业估价工作守则

  第三十条 物业估价人员执行职务,应当遵守国家法律、法规和规章,恪守合法、客观、实事求是的原则。对所出具的物业估价证明书的正确性、合法性、合理性负责。

  第三十一条 物业估价人员在执行业务中所取得和了解到的资料,应当尊重当事人意愿予以保密。

  第三十二条 物业估价人员不得从所经办的物业估价业务中取得该物业和其他不正当利益。

  第三十三条 物业估价人员在执行公务中,遇有申请人或其他当事人作不实或不当证明时,应予拒绝。

  第三十四条 估价人员违反工作守则造成不良后果时,视情节轻重分别给予政纪或党纪处分;如给当事人造成经济损失的,应予赔偿。

  第七章 估价业务规费

  第三十五条 物业估价应收取服务费,其收费标准按评估确定的物业价值金额确定,物业价值金额在一百万元以下(含一百万元)的按千分之一收取,一百万元到一千万元(含一千万元)的按万分之五收取,一千万元以上的部分按万分之三收取。但最多为一万元,最低为一百元,由申请人支付。

  第三十六条 物业价格纠纷调解和仲裁收取管理费,按下列标准收取;

  物业价值一百万元以下(含一百万元)的收取万分之五,一百万元至一千万元(含一千万元)的部分收取万分之三。一千万元以上的部分收取万分之一。最高为一万元,最低为一百元。

  当事人来自港澳或国外的,应收取外币。

  争议金额一般以申请人请求的数额为准,其请求数额与实际数额如有出入,以实际数额为准。

  第三十七条 调解或仲裁管理费由申请人预交,处理终结由败诉人承担,部分败诉的按比例分担。

  一方当事人交纳管理费确有困难的,由当事人申请可以适当减免。

  第八章 附 则

  第三十八条 本暂行办法由深圳市建设局负责解释。

  第三十九条 本暂行办法自公布之日起施行。


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